不動産を売却すると、翌年の住民税が増える場合があります。
住民税のほかに所得税も増加する可能性もあり、不動産売却価格も重要ですが、売却することによって納付の発生が起こる場合もありますので、注意していきたいところです。
この記事では、不動産売却の住民税とはなにか、申告時期と住民税が上がるタイミングはいつなのか、住民税の計算方法をご紹介します。
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちら不動産売却でかかる住民税やその他の税金とは？
不動産売却時の住民税とは不動産売却時に利益が発生した場合、住民税が増えることをいいます。
住民税とは都道府県および市区町村に収める、都道府県民税と市区町村民税を合計した税金のことです。
会社員の方であれば、毎月給与の中から天引きされている税金のことになり、税率は標準税率が10%となっています。
所得税は1年の所得に対して計算がおこなわれますが、住民税は前年の所得に対して、税率がかかります。
会社を辞めて収入が減ると、所得税も減ります。
しかし住民税は、前年の所得に対してかかるため、住民税だけ高くなることもありえるでしょう。
住民税の金額は前年の所得に応じで、金額が決まってきます。
不動産売却によって発生する税金
不動産は購入や保有、売却時に税金が発生します。
不動産を購入時に発生する税金は、不動産取得税と登録免許税です。
不動産を保有時に発生する税金は、固定資産税および都市計画税になります。
不動産を売却時に発生する税金は、所得税（＋復興特別所得税）と住民税になります。
所得税や住民税は所得のある方は、毎月支払っている税金です。
このことから不動産売却時に、所得税や住民税が1年だけ増えることになります。
所得に入るもの
所得に入るものは、給与所得、譲渡所得、事業所得、不動産所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得の10種類です。
それぞれ1年間に発生した所得が含まれます。
不動産売却時に発生する所得
不動産売却時に発生する所得は、譲渡所得です。
不動産を売却したときは給与所得のほかに、譲渡所得が発生します。
給与所得と譲渡所得が、1年間に得た所得として確定します。
1年間で得たすべての所得の手続きが確定申告です。
通常に会社で働いている会社員は、会社側が給与所得を申告しており、所得税及び住民税が天引きされています。
そのため、個人での確定申告は必要ありません。
しかし不動産売却をした年は会社が把握できない譲渡所得が発生している場合は、個人で確定申告が必要です。
確定申告をおこなうと、給与所得と譲渡所得を合わせた合計の所得が、税務署に把握されます。
それにより所得税および住民税が増えます。
不動産売却時に利益がでた場合に税金がかかる
不動産売却によって利益が発生した場合は税金がかかりますが、マイナスだった場合は税金が減ります。
売却によって得られた利益のみが課税対象となり、確定申告が必要です。
不動産を売却した金額よりも購入したときの金額の方が大きい場合は、利益が発生していないことになります。分離課税と呼ばれる仕組みになり、給与などの所得に対して、不動産の譲渡所得は別に分けて課税される決まりです。
所得税と住民税が増えることになりますが、確定申告をおこなうのは所得税のみになります。
譲渡所得の税金の税目は、所得税と住民税ですが確定申告で所得税の申告をおこなうと、一緒に住民税の申告もしたことになります。
そのため住民税の申告は必要ありません。
不動産売却後に住民税を申告する確定申告の時期はいつ？
確定申告の時期は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に申告をする必要があります。
住民税が上がるタイミングは、各市町村によって異なりますが、6月、8月、10月、翌年1月です。
4期に分けて納付できるようになっていますが、一括での納付もできます。
自宅に住民税納付書が送付されますので、指定の金融機関にて支払いましょう。
納付方法に特別徴収というものがあり、選ぶと給与からの天引きで支払うことが可能です。
不動産売却でかかる住民税の計算方法
住民税は所得税とセットで計算します。
譲渡所得税の計算式は、売却額 - 購入額 - 諸費用 × 税率です。
所得税と住民税の税率の計算方法は、所有期間が5年以下か以上かで計算が異なってきます。
所有期間5年以下の場合は、短期譲渡所得となり計算方法は、所得税率30.63% + 住民税率9% = 合計税率39.63%になります。
所有期間5年以上は長期譲渡所得の場合、所得税率=15.315% + 住民税率=5% = 合計税率=20.315%です。
注意点として、2013年（平成25年）から2037年（令和19年）まで東日本大震災の被災者支援等を目的とした税金で復興特別所得税として基準所得税額の2.1%がプラスされます。
住居を売却した場合は、3,000万円の特別控除の利用が可能です。
一定の条件を満たせば、譲渡所得の利益から3,000万円を控除ができます。
ただしこの特例の条件として、売った年を含めて3年以内に住居の買い換えをおこない、すでに特例の適用を受けていると使用できません。
諸費用に入る項目
諸費用は売却した不動産の購入額や、仲介手数料などの購入手数料、不動産取得税、登録免許税、土地の改良費、設備費などの合計額です。
また建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算しなければいけません。
さらに不動産売却にかかった費用も入ります。
仲介手数料や印紙税など、売主が負担した費用が該当します。
建物の減価償却計算方法
購入金額から減価償却を引いていきます。
購入金額 = 購入金額 － 減価償却費になります。
減価償却は所有期間中に、建物の価値が少しずつ減少していくことです。
土地の場合は、減価償却しません。
購入額が不明な場合は、売却額 × 5%で計算が可能です。
その場合は、減価償却はおこないません。
居住用の場合、減価償却費の計算式は減価償却費 ＝ 建物の購入額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数になります。
償却率は、建物の構造によって異なり、木造は0.031、軽量鉄骨（3mm以下）は0.036、軽量鉄骨（3mm超4mm以下）は0.025、鉄筋コンクリートまたは鉄骨鉄筋コンクリートは0.015です。
計算シミュレーション
2,500万円で購入した土地を3,000万円で売却、所有期間は4年とし、諸費用は300万円として計算します。
（売却価格 - 購入価格 - 諸費用）×税率（39.63%）になるので、（3,000万円－2,500万円－300万円）×39.63%＝約80万円です。
次は、減価償却費を入れた計算式です。
購入額は3,000万円でこのうち建物の価格2,000万円とし、マンションを3,200万円で売却した場合とします。
諸費用は300万かかったことにします。
構造は鉄筋コンクリートになり所有期間は6年です。
用途は住居になり、3,000万円の特別控除を使わないことにします。
減価償却費 ＝ 建物の購入額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数となるため、2,000万円 × 0.9 × 0.015 × 6年 ＝ 162万円になります。
まとめ
いかがでしょうか、不動産売却時の住民税は、利益があると確定申告をおこない所得税と住民税の納付額が1年増加します。
売却した不動産が住居の場合は、3,000万円の特別控除の使用が可能です。
計算方法は複雑ですが、1つ1つ照らし合わせていくと金額を出すことができます。
計算を行い、必ず確定申告をおこないましょう。
北摂エリアで不動産買取に関するお悩みの方は、私たち吹田不動産買取センターにお任せください。
お客様に最大限ご満足いただけるようサポートいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちら
