土地の分筆とは？土地を分けて売却するメリット・デメリットを解説

相続などで取得した土地が広く、税金の支払いや管理に困っている方もいるのではないでしょうか？
こうした負担を減らすために、土地を分筆して売却するという方法があります。
この記事では、土地の分筆とは何か、また分筆することで発生するメリットやデメリットについて解説します。
土地を売りたいとお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

土地の売却時に知っておきたい「分筆」とは？

分筆とは、登記上1つの土地を2つ以上に分けて、登記し直す手続きのことをいいます。
土地は「1筆、2筆」と数えるため、「筆」を「分ける」という意味で「分筆」と呼ぶのです。
そのため分筆をすると、結果として不動産の個数が増えることになります。

分筆と分割の違い

分筆と混同されやすい言葉に「分割」がありますが、違いはなんなのでしょうか？
分筆と分割の違いは、登記を変更するかどうかです。
分筆は、1つの土地を登記上別々にして、所有権を分けます。
一方で、分割は同じ土地として登記され、所有権も変わりません。
あくまでも分割は、分けた土地それぞれに、建築基準法の基準を満たして建物を建築できるようにするためのものです。
そのため、所有権の変更が伴う売却などでは、分割ではなく分筆をおこなう必要があります。

分筆の流れや期間

分筆の流れは、以下のとおりです。

①土地家屋調査士に相談・依頼
②法務局や役所にて調査・資料収集
③現地確認・立会い（役所、隣地土地所有者）、境界の確認成立
④境界確定測量
⑤分筆案の作成
⑥境界標の設置・書類の作成
⑦登記申請

これらの手続きは個人でおこなうことが困難なため、一般的には土地家屋調査士に依頼します。
分筆にかかる期間は、境界線確定測量が済んでいるかどうかで異なります。
境界線確定測量が済んでいる場合は、依頼してから1か月以内で分筆完了となりますが、まだの場合は1〜4か月ほど必要です。

分筆にかかる費用

分筆には、測量費や登記申請費、登録免許税などがかかります。
境界線が確定しているかどうかや、土地の広さなどによって費用が異なるため、一概にはいえませんが、以下を目安に考えておくと良いでしょう。

●境界線が確定していない場合：50～150万円
●境界線が確定している場合：25～50万円

境界線が確定しているのかどうかわからないという方もいるでしょう。
その場合には、筆界確認書や地積測量図を確認すると良いですよ。
なお、地積測量図は法務局で取得できます。

土地を分けて売却するメリットとは

土地を分けて売却するかどうかは、所有者自身の判断で決まります。
分筆後に後悔しないためにも、メリットとデメリットの両方を知っておくと安心でしょう。
ここでは、土地を分けて売却するメリットを4つご紹介します。

共有名義の解消ができる

1筆の土地を複数人で相続するというケースは多いです。
この状態を「共有名義」といい、所有者全員の同意がないと、土地は売却できません。
しかし、分筆をおこなえば共有名義の解消ができ、それぞれが使いやすい土地に整理できるというメリットがあるのです。
たとえば、親の土地を兄と弟で相続した場合、その土地を2つに分筆することで、兄は売却、弟は運用をするなどの土地活用ができます。

異なる地目への変更が可能

地目とは、「畑」「宅地」「山林」などの、土地の種類（用途）のことをいいます。
基本的に、土地はその地目どおりにしか使用できません。
しかし、分筆をすることで、別の用途を改めて登記できるというメリットがあります。
たとえば、地目が畑になっている土地を2つに分筆すれば、片方を宅地にして住宅を建てることができるのです。

異なる権利関係を登記できる

1筆の土地のなかで、所有者を分けることはできませんが、分筆をすれば、自分と共有者の土地を分割できます。
たとえば、土地の一部に家を建て住宅ローンを組む場合、分筆をしていなければ、土地のすべてに抵当権がかかってしまいます。
抵当権が付いたままの土地は、銀行などから「二重ローン」として判断される可能性があり、ローン審査にとおりにくくなってしまうのです。
そのため、一部の土地にだけ抵当権を設置したい場合には、分筆をする必要があります。

税金が安くなる可能性がある

分筆をおこなうことで、土地の評価額が下がり、税金が安くなるケースがあります。
例としては、次のようなケースです。

●正方形の土地が、分筆により旗竿地になった
●分筆によって、土地の一部が道路に接しなくなった
●大きな土地を分筆して、一部分を開発道路や私道にした

土地の評価額が下がると、固定資産税だけでなく、相続税も安くなります。
ただし、土地が1筆から2筆に分かれていても、境界線上に家が建っているなどの状況によっては、土地の評価も一体としておこなわれる場合があります。
そのため、すべてのケースに当てはまるわけではないことを理解しておきましょう。

土地を分けて売却するデメリットとは

土地の分筆には、メリットがある一方でデメリットも存在します。
また、前項で挙げたメリットが、デメリットになるケースもあるため、両方をしっかり理解しておかなければなりません。
ここでは、土地を分けて売却するデメリットを3つご紹介します。

建物を新築できなくなる場合がある

建物を建てる際には、さまざまなルールや制限があります。
たとえば、奥行きのある土地を2筆に分けた場合、道路に広く面した土地と、細い道路をとおる奥の土地（路地状敷地）とで分かれてしまいます。
この路地状敷地に家を建てるには、安全上の理由から、さまざまな制限を受ける場合があるのです。
制限の内容によっては、建築できる建物の種類が限定され、その結果土地がなかなか売れないという可能性もあります。
そのほか、分筆によって土地面積が狭くなることで、建ぺい率の問題などから、増築や新築ができないということもあります。
こうした事態を避けるためには、分筆前に、土地の制限について調べておくことが大切です。

固定資産税が上がる可能性がある

家が建っていた土地を分筆すると、建物が建っていない部分の土地ができることもあるでしょう。
その場合、建物が建っていない土地の固定資産税が上がる可能性があります。
通常、住宅が建っている土地には固定資産税の減税措置が適用されます。
しかし、分筆により更地の部分ができてしまうと、この減税措置が適用されず、原則どおりの税金がかかるのです。
すぐに売却できれば良いのですが、売却までに時間がかかれば、それだけ税金の負担が重くなってしまいます。

評価額が下がる可能性がある

分筆のメリットとして、「分筆により土地の評価額が下がり、固定資産税が安くケースがある」とご紹介しました。
しかし、このメリットは、一方でデメリットになることがあります。
売却を検討している場合には、土地の評価額が下がることにより、売れにくくなる可能性があるのです。
たとえば、分筆により土地の形状や面積が変化し、建物の建設に制限がかかる場合では、制限のない土地と比べると、どうしても買い手が見つかりにくくなってしまいます。
人口の少ない地域などでは、さらに売却に時間がかかってしまうでしょう。
売却に時間がかかると、固定資産税の負担も増えるため、なるべく早めに売却をおこないたいですよね。
その場合には、不動産会社による買取を検討してみてください。
買取の場合、売却価格が通常よりも低くなってしまいますが、取引のスピードが早いというメリットがあります。
土地の測量や登記が住んでおり、すぐに売却できる状態であれば、早くて1週間ほどで買取が完了します。
とにかく早く売却したいとお考えの方は、不動産会社による買取を検討してみましょう。

まとめ

土地を分けて売却するメリット・デメリットを解説しました。
分筆後の土地の形状や面積によっては、税金や売却価格にも影響してきます。
分筆後に売却を予定している場合は、まずは専門知識をもった不動産会社に相談することがおすすめです。
また、土地の需要が少ない地域や、とにかく早く売却したいとお考えの方は、買取も検討してみましょう。
土地の売却でお悩みの方は、弊社までぜひお気軽にお問い合せください。
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