不動産を生前贈与するメリットとは？相続の流れや注意点についても解説！

生きているうちに、自分の財産を贈与することを生前贈与といいます。
相続税の節税対策として、生前贈与をお考えの方も多いのではないでしょうか？
生前贈与は、現金や株式などのあらゆる財産を親子間などで贈与することができますが、今回は不動産の生前贈与にスポットを当てて解説します。

不動産を生前贈与するメリットとは？

まず最初に、生前贈与をおこなうことによるメリットについてご紹介します。
また、デメリットについてもいくつかチェックしていきましょう。

生前贈与と相続の違いとは？

生前贈与のメリットをご紹介する前に、生前贈与と相続の違いについてご説明します。
生前贈与は生きているうちに贈与するもの、相続は亡くなってから発生するものという違いはあるものの、財産を継承するという意味は同じです。
しかし、生前贈与のほうが税率が高くなります。
税率だけを考えると生前贈与は不利と思えますが、相続できない間柄でも財産を継承させることができることや、還暦贈与の活用などで節税対策が可能となるのが大きな違いです。

不動産を生前贈与するメリット

それではさっそく、生前贈与のメリットを見ていきましょう。

相続税の節税対策
生前贈与は、相続税の節税対策として有効です。
相続時にかかる相続税と、贈与による贈与税では税率が異なります。
場合によっては、生前に贈与することで相続税が軽減されることから、相続税対策としておこなわれるケースが多いのです。

贈与する相手を選べる
生前贈与も相続も財産を引き継ぐことには変わりありませんが、相続の場合は自分が亡くなってからおこなわれますので、自分の思ったように相続されるとは限りません。
遺言を残さずに遺産相続が発生した場合は、法定相続人で分割することになりますが、相続で揉めるケースはとても多いのです。
また、遺言を残している場合であっても、相続時に揉めるケースも少なくはありません。
不動産は物理的に分割することができませんので、とくに遺産相続時にトラブルの対象となってしまいます。
不動産を相続する方法はいくつかの方法がありますが、不動産を共有で分割する際は、共有者全員が同意しないと不動産を売却することができず、とくに揉めやすいケースとなります。
生前贈与であれば贈与する相手を選択できますので、自分の希望どおりに財産を引き継ぐことができ、相続時のトラブルを防ぐことにも繋がります。

贈与する時期を選べる
生前贈与は贈与する時期を選ぶことができるのもメリットといえます。
不動産の価格は変動しますので、それにともなって相続税評価額も変動するのが特徴です。
再開発などによって今後評価額が上がることが予想されるような不動産であれば、評価額が低いうちに贈与することで相続税の節税に繋げることができます。

不動産収入が受贈者の収入となる
賃貸物件を生前贈与した場合、賃貸収入も受贈者の収益となります。
このことによって収益分は相続財産となりませんので、収益の高い賃貸物件を所有している場合、相続税対策として効果的です。

生前贈与のデメリット

不動産を贈与した場合、不動産取得税が課税されますが相続時は非課税となります。
また、登録免許税についても贈与時より相続時のほうが安い税率となるのが生前贈与のデメリットです。
そして、贈与税の税率は相続税よりも高く設定されていることもデメリットといえるでしょう。
生前贈与は節税対策でおこなわれることが多いのですが、節税効果が見合っているのか判断してからおこなう必要があります。

不動産を生前贈与する際の流れについて

次に、生前贈与をおこなう際の流れについてご紹介します。

贈与契約書の作成

受贈者が贈与を受けたことを認識していない場合、税務署では贈与とは認められません。
法律上では口約束であっても贈与契約は成り立ちますが、贈与したことを明らかにするために名義変更が必要となります。
名義変更をする際、「登記原因証明情報」が必要であり、生前贈与は「登記原因証明情報」に該当しますので、贈与契約書が必要となるのです。

名義変更と登録免許税の納付

名義変更に必要な書類は以下のとおりです。

●登記申請書
●登記識別情報または登記済証
●贈与する不動産の固定資産評価証明書
●贈与契約書
●贈与者の印鑑証明書
●受贈者の住民を証明できる書類（住民票など）
●委任状（司法書士に委任する場合）

名義変更と同時に、登録免許税を支払う必要があります。
生前贈与による登録免許税は固定資産税評価額の2.0％です。

不動産取得税の納付

不動産を取得した際、不動産取得税というものが発生します。
不動産取得税は固定資産税評価額の3.0％で、住宅以外の建物は4.0％です。
とくに申請の必要はなく、不動産の名義が受贈者に変更されてから約3〜6か月後に納付書が届きますので、期日までに納付する必要があります。

贈与税の申告

不動産を生前贈与した際に贈与税が課税されます。
申告がされない場合は、贈与と認められませんので注意が必要です。

生前贈与の手続きが難しい場合

以上が生前贈与の流れとなりますが、専門的なこともあり難しいと感じた方も多いかと思います。
生前贈与の手続きに関して、税務署に相談すると手続きのやり方を教えてもらえますので利用してみてください。
しかし、それでも手続きが難しいと感じる場合や面倒だという方は、専門家に任せることがおすすめです。
自分で手続きをおこなった際、書類の不備などで一度で終わらないケースも少なくはありません。
司法書士や税理士などに依頼する際、5〜10万円程度の報酬が必要となりますが、確実に生前贈与をおこなうことができます。

生前贈与をおこなう際の注意点について

最後に生前贈与をおこなう際の注意点についてご紹介します。

贈与と認められないケースがある

受贈者が財産を受け取ったと認識していない場合は、生前贈与として認められませんので相続の対象となってしまいます。
受贈者が贈与税の申告をしていない場合も、税務署から贈与とは認めてもらえません。
親子間や夫婦間の贈与であっても、双方の合意がなければ贈与と認められないのが注意点となります。

相続時精算課税制度を利用する際の注意点

相続時精算課税制度とは、60歳以上の親や祖父母から20歳以上の子どもや孫に対する贈与のうち、2,500万円までを非課税とする制度です。
不動産の贈与も相続時精算課税制度を利用することができます。
不動産の相続時精算課税制度は、不動産を贈与する時点の評価額が適用されますので、贈与した後に不動産の価格が上がるようなケースで有効です。
しかし、相続時精算課税制度を利用すると暦年課税を利用できなくなるのが注意点といえます。

申告期限の注意点

贈与税の申告期限は税法によって定められています。
申告期限は2月1から3月15日となり、申告期限を過ぎてしまうと加算税や延滞税が課される可能性があるので注意が必要です。

遺留分侵害請求の対象となる場合

生前贈与は贈与の対象を選択できるのがメリットですが、その際に注意点があります。
たとえば、複数の子どもがいて、同居している子どもに財産のほとんどを生前贈与してしまった場合、ほかの子どもから相続時に財産を請求される遺留分に注意が必要です。
遺留分とは、配偶者や子どもなどが最低限の財産を受け取る権利となります。
遺留分は法律で保障されていますので、原則として生前贈与や遺言によっても権利を侵すことはできません。

まとめ

今回は、不動産の生前贈与についてご紹介しました。
生前贈与は相続より税率が高く、一見不利に思えますが場合によってはメリットが多くあります。
しかし注意点もありますので、生前贈与をおこなう前にはメリットや注意点をしっかり把握してからおこなってください。
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