空き家を放置すると固定資産税が6倍に！どんな税金対策が必要？

近年、日本全国の空き家問題が深刻化しています。
空き家の放置は、近隣住民に迷惑をかけるほか、固定資産税が6倍になるなどデメリットしかありません。
この記事では、空き家にかかる税金の種類や「特定空き家」とは何か、また空き家の税金対策について解説します。

空き家にかかる税金〜固定資産税が6倍になる理由〜

「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」と耳にしたことがある方は多いのではないでしょうか？
なぜ固定資産税が6倍になるのかを解説する前に、まずは空き家にかかる税金の種類を、保有時と売却時の2つに分けてご紹介します。

空き家を保有し続けると発生する税金

空き家をそのまま保有し続けた場合、固定資産税と都市計画税が課せられます。
都市計画税は「市街化区域」内に土地・建物を所有している人のみ対象ですが、固定資産税は毎年1月1日時点で不動産を所有する方すべてが課税対象です。
税金がいくらかかるかの計算は、固定資産税が「固定資産税評価額×1.4%」、都市計画税は「固定資産税評価額×0.3%」で求められます。
また土地に「住宅」が建っていると、特例により以下のような減額が受けられます。

●小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：固定資産税は「価格×1/6」、都市計画税は「価格×1/3」に減額
●一般住宅用地（200㎡を超える部分）：固定資産税は「価格×1/3」、都市計画税は「価格×2/3」に減額

この特例は更地になると適用されないため「税金が高くなるなら空き家のままにしておこう」と考える方が多く、空き家の解体が進まない原因のひとつです。

空き家を売却すると発生する税金

空き家を売却して、利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「所得税」と「住民税」がかかります。
所得税の税率は、以下のように空き家を保有していた期間によって異なります。

●不動産の保有期間が5年以上：譲渡所得税率は15%、住民税は5%
●不動産の保有期間が5年未満：譲渡所得税率は30%、住民税は9%

なお、相続の場合、上記の保有期間には被相続人（故人）が保有していた期間も含まれます。

空き家の固定資産税が6倍になる原因

空き家を保有し続けると固定資産税がかかるとご紹介しましたが、この固定資産税が6倍になってしまうケースがあります。
それはどんな場合かというと、空き家が「特定空き家」に指定され、行政からの勧告に応じず放置し続けたときです。
特定空き家とは、適切な管理がされておらず、倒壊や破損の恐れがある空き家のことをいいます。
特定空き家に指定されると、住宅用地の特例が適用されません。
つまり「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」の意味は、正確には住宅用地の特例が適用されず、税金が減額されないということです。

空き家にかかる税金〜特定空き家に指定される流れやリスク〜

ここでは、特定空き家に指定される条件や流れ、またリスクについて解説します。

特定空き家に指定される条件とは？

特定空き家に指定される条件は、2015年に施行された「空家等対策特別措置法」にて以下のように定められています。

●保安上危険となるおそれのある状態
●著しく衛生上有害となるおそれのある状態
●適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
●周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空き家に指定されるまでの流れ

特定空き家に指定されるまでの流れは、以下のようにして進んでいきます。

●空き家の現状把握→所有者へ管理状況の確認→空き家の除却や修繕などの指導・助言→現地調査をおこない「特定空き家」へ認定
行政に苦情がいくほど管理状態が不十分な空き家でも、すぐに特定空き家に認定されるのではなく、まずは所有者へ管理状況の確認と指導・助言がおこなわれます。
指導に応じず、それでもなお放置し続けた場合に現地調査がおこなわれ、特定空き家に指定されます。

特定空き家に指定されたあとの流れ

特定空き家に指定されたあとの流れは次のとおりです。

●特定空き家に指定→改善を求める助言や指導→勧告→命令→行政代執行
特定空き家に指定されたあとは、再度自治体から「空き家の改善を求める助言・指導」がおこなわれます。
それでも改善されない場合は、猶予期間を設けての「勧告」がなされ、勧告にも従わなかった場合には固定資産税の特例対象から除外されます。
その結果、翌年からの固定資産税が6倍になってしまうのです。
さらに放置し続けると、勧告は「命令」に替わり、最終的には行政が所有者に代わり建物の解体除去をおこないます。
なお解体費用などは、あとで所有者に請求されます。

特定空き家のリスク

行政からの指導や助言にも応じず、そのまま空き家を放置するとどうなるのでしょうか？
ここでは、空き家を放置することで発生するリスクを3つご紹介します。

●資産価値が下がるリスク
空き家があることで景観を損ねたり、周辺環境が悪くなったりすると、そのエリアの不動産価格の下落を招き、周囲の資産価値が下がるリスクがあります。

●犯罪と災害のリスク
空き家は、不審者や放火魔、不良の溜まり場になるなど犯罪の温床になりやすいです。
また台風時に、劣化した家の一部が風に飛ばされるなどして周辺に損害を与える可能性があります。

●金銭面でのリスク
特定空き家に指定され固定資産税増加のリスクのほか、建物の劣化により修繕が必要になるなど、金銭面の負担が大きくなる可能性があります。
上記のように、空き家の放置はリスクが高く、メリットがひとつもありません。
最悪の場合、空き家が倒壊して人に怪我を負わせてしまい、損害賠償を請求されることもあるのです。
今後住む予定がないのであれば、早めの売却をおすすめします。

空き家にかかる税金〜税金対策について〜

空き家は保有しているだけでコストがかかり、また住んでいない家に毎年固定資産税を支払うのは、精神的にも負担がかかります。
特定空き家に指定され、高い税金を支払うことになる前に、以下の対策方法を検討しましょう。

空き家の税金対策1：売却する

今後住む予定がなければ、売却を検討しましょう。
売却のメリットは、固定資産税や空き家の維持にかかるコスト負担から解放される点です。
また売却の際、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられます。
以下に、控除の適用条件を記載します。

●1981年5月31日以前に建てられた建物であること
●相続の開始の直前において被相続人以外に住んでいる人がいなかったこと
●相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
●令和5年12月31日までに売却すること

また、空き家を早急に手放したい、すぐに現金化したいという方は、不動産会社に買い取ってもらう「買取」を検討すると良いでしょう。

空き家の税金対策2：賃貸物件として貸し出す

空き家の状態や立地次第では、リフォームをおこない、賃貸物件としての貸し出しができます。
また賃貸物件以外に、解体後の更地をコインパーキングや月極駐車場として活用するのも選択肢のひとつです。
そうすることで、固定資産税や住宅の維持費を回収した賃料から賄えます。

空き家の税金対策3：解体する

空き家の解体費用は高額になるケースが多く、解体したくてもできずに、そのまま空き家を保有し続けるという選択をとる方は少なくありません。
こうした事態を減らすべく、解体費用の補助制度を設けている自治体があります。
制度の内容や条件は自治体によって異なるため、気になる方はお住まいの市区町村役場に問い合わせてみてください。
なお、解体後に更地のままにしておくと、住宅用地から外れることで固定資産税が高くなるため注意が必要です。

まとめ

空き家は、保有しているだけでも固定資産税や維持費などのコストがかかります。
また手入れをせず放置していると、特定空き家に指定されて固定資産税が増加するなど、所有者にとってデメリットしかありません。
空き家を保有している方は、「賃貸物件として活用する」「売却する（または買取を依頼する）」「解体する」などの税金対策を早めにおこないましょう。