「根抵当権」という言葉を聞いたことがありますか？
抵抵当権は知っているけど、「根抵当権」については、初めて耳にするという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、根抵当権とは何か？抵当権との違いについてご紹介します。
また、根抵当権のついた物件を売却する際の方法や流れなどもご紹介しますのでぜひ参考にしてください。
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弊社へのお問い合わせはこちら根抵当権の概要や抵当権の違いとは？
そもそも根抵当権とはいったいどのようなものなのでしょうか？
まずは、根抵当権の概要からご紹介します。
そのうえで、抵当権との違いについてもチェックしていきましょう。
根抵当権とは？
抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際に土地や建物に設定する権利です。
返済ができなくなった場合に、債権者である銀行が土地や建物を差し押さえることができる権利のことになります。
では、根抵当権とはどのような権利なのでしょうか。
根抵当権は、不動産の担保価値を算出し、貸し出しの上限額や限度額を定め、その範囲内であれば何度もお金を借りたり返済したりできる性質があります。
つまり、借りたお金を全額返済したとしても抵当権が消失しないことになるのです。
抵当権が消失せず根付くという意味があることから、根抵当権と呼ばれます。
たとえば、会社が所有する不動産に根抵当権を設定しておくと、不動産を担保に何度でも融資を受けられるというメリットがあるのです。
抵当権の設定が最初の1回だけで済むため、設定にかかる登記費用が節約できるという部分もメリットとなります。
上記の性質上、事業運転資金のために用いられることが多く、個人で住宅を購入する際に根抵当権を設定することはあまりないことです。
しかし、リバースモゲージを利用する際は、一般的に根抵当権を設定します。
リバースモゲージとは、シニア世代が自宅を担保に必要な資金を銀行から借り入れ、死亡時に自宅を売却することで返済する仕組みのことです。
一度根抵当権を設定してしまえば、定年後などに自宅を担保に限度額内で生活費を借り入れながら暮らせるというメリットがあります。
抵当権との違い
次に抵当権との違いについて、ご説明させていただきます。
何度も融資が受けられる
根抵当権の概要部分でもご説明させていただきましたが、抵当権との違いは何度も融資が受けられるという点です。
抵当権は、住宅ローンを完済した際に消滅しますが、根抵当権は完済しても消滅しないというのが違いとなります。
限度額まで何度も借りることができるという点では、カードローンやキャッシングと似ていますよね。
カードローンやキャッシングとの違いは、担保があるかないかということになります。
随伴性がない
抵当権には随伴性がありますが、根抵当権にはありません。
随伴性とは、債権者が第三者に債権を渡した際に、債権に設定されている抵当権が新たな債権者に移る性質です。
根抵当権のついた不動産の売却が難しい理由とは？
根抵当権のついた物件は売却が難しいといわれています。
なぜそのようにいわれるのか、理由を見ていきましょう。
根抵当権の抹消が難しい
根抵当権を設定する場合の債権者は金融機関となります。
不動産を担保に融資をおこなうということは、その利息で利益を得ているということです。
先ほどもお伝えしましたが、抵当権はローン完済後に抹消しますが、根抵当権は抹消しません。
根抵当権を設定するメリットとして何度も融資をうけられるという性質がありますが、この性質は金融会社にとってもメリットとなります。
利息の発生が一度きりの抵当権より、何度も利息が得られる根抵当権のほうが金融機関にとって利益が大きいというわけです。
そのため、根抵当権を一度設定すると抹消することは難しいといえます。
根抵当権の抹消には手数料や違約金が発生する可能性がある
根抵当権がついた不動産を売却するためには、根抵当権を抹消する必要があります。
しかし、先ほどもお伝えしたように、一度根抵当権を設定してしまうと抹消することは難しいでしょう。
とはいえ、不動産を手放さなければいけない状況になることも考えられますよね。
根抵当権を抹消するためには、抵当権と同じく融資を全額返済するのは基本的なことですが、全額返済する際に手数料が発生してしまいます。
抵当権よりも大きい金額の手数料が発生するケースもすくなくはありません。
さらに、根抵当権を抹消する場合、違約金が発生する場合もあるのです。
手数料や違約金に関しては、根抵当権を設定する際の条件になっていることも多いので、契約書などを確認してみましょう。
簡単に抹消できないような手数料や違約金を設定しているケースも多いため、結果的に根抵当権のついている不動産の売却は難しいということに繋がるのです。
根抵当権付きの不動産を売却する流れについて
上記で説明したように、根抵当権付きの不動産を売却することは簡単ではありません。
しかし、何かしらの理由で根抵当権付きの不動産を売却しなければいけない状況になることもあります。
最後に、根抵当権付きの不動産を売却する際の流れについて見ていきましょう。
残債と査定価格の確認
抵当権付きの不動産を売却する際、住宅ローンを完済する必要があります。
根抵当権付きの不動産であっても、完済は絶対条件です。
どのぐらいの残債が残っているかによって、売却がスムーズにおこなえるかどうかが決まってきます。
査定金額が残債を上回る場合は比較的交渉がスムーズです。
しかし、査定金額が残債を下回る場合には、交渉が難しくなります。
その際、残りの残債をどのように完済するのかということが重要です。
自己資金で完済できる場合は問題ありませんが、自己資金がない場合は売却は難しくなるでしょう。
債権者と交渉
残債を返済できることが確認できたら、債権者との交渉に入ります。
先ほどもお伝えしたように、根抵当権のついた不動産は、金融機関にとって利益を上げやすいため、簡単に抹消に応じてくれるとは限りません。
根抵当権の抹消は、債権者である金融機関の合意が必要であるため、交渉できない限りは売却が難しいでしょう。
元本確定
債権者である金融機関からの合意があった場合、次におこなうのは元本確定です。
借り入れと返済をストップした状態で借入金を確定します。
元本が確定したあとは、もちろん融資を受けることができません。
なお、元本を確定する際は、民法で定められた「元本確定事由」に該当する必要があります。
その際、「元本確定期日が設定されておらず、抵当権設定の時から3年を経過し、根抵当権設者が元本確定請求した」を事由にするのが一般的です。
根抵当権の抹消登記をおこなう
根抵当権を抹消するためには、法務局で根抵当権の抹消登記をおこなう必要があります。
自分でおこなうことも可能ですが、抹消登記書類の作成には手間がかかりますので、司法書士に依頼する方が多いです。
根抵当権の抹消登録に必要なものは、金融機関から送られてきた根抵当権抹消に関する書類と印鑑となります。
具体的に必要なものは以下のものとなりますので参考にしてください。
●登記原因証明上布（解除証明書など）
●抵当権設定契約書（登記済証）
●抵当権者の資格証明書や会社法人の番号
●抵当権者の委任状
●不動産所有者の委任状
なお、根抵当権抹消に関する書類には有効期限がありますので、注意が必要です。
期限内に手続きを完了させるようにしましょう。
まとめ
今回は根抵当権付きの不動産を売却する流れなどについて解説しました。
抵当権と違って、何度でも融資を受けることができるのが最大のメリットとなりますが、デメリットも存在します。
一度設定した根抵当権は抹消が難しいということは頭にいれておきましょう。
将来売却の可能性がある場合は、慎重に契約をすすめてください。
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