離婚協議中に共有持分の売却はできる？注意点やリスクを解説

不動産売却はさまざまな理由でおこなわれます。
そのなかの1つに離婚がありますが、不動産を共有名義で購入している場合に共有持分の売却が可能であるのか不安に感じてしまいますよね。
そこで、本記事では離婚協議中に共有持分の売却は可能であるのか、売却時の注意点やリスクについて解説します。
離婚協議中で共有持分の不動産を売却したいと考えている方は、ぜひご確認ください。

離婚協議中で共有持分の不動産売却はできる？

離婚協議中に共有持分の不動産売却は基本的にはできるものです。
しかし、場合によってはできなくなってしまうため、できる場合とできない場合の両方を確認し、自分は売却可能であるかを確認してみましょう。

離婚協議中で共有持分の売却ができるケース

そもそも共有持分とはどのようなものなのでしょうか。
共有持分とは、1つの土地や建物を共有名義者それぞれが出資することで得る所有権利の割合のことです。
たとえば、5,000万円の不動産に対して夫側が3,000万円、妻側が2,000万円出資して購入した場合、夫側は所有権利を3/5持っており、妻側は所有権利を2/5持っているとしましょう。
この共有持分は、あくまでもそれぞれの所有であり、相手の同意を得ずとも売却はできるものです。
ですので、たとえ離婚協議中でも共有持分のみ不動産売却をおこなうことは可能です。
離婚協議が完了したのちにしか売却ができないと考えている方が多いですが、離婚協議中でも共有持分の性質は変わらないことを覚えておきましょう。
しかし、離婚協議中の不動産売却は仲介契約を結ぶことは、なかなか難しくなってしまいます。
離婚協議中に共有持分の不動産売却をするには、一般的な買取が良いと覚えておきましょう。

離婚協議中で共有持分の売却ができないケース

共有持分の性質上、離婚協議中であっても持分の売却はできます。
しかし、場合によっては共有持分だけの売却がおこなえないケースがあります。
それは、「不動産の仮差押え」がなされている場合です。
仮差押えとは、裁判や協議中において相手側が財産を処分しないように、裁判所の命令によって資産を差し押さえ（売却できないようように）することです。
離婚協議後には、教育費の支払いや慰謝料の請求が起こることがありますよね。

離婚後の支払いを確実なものにするために、不動産に対して差し押さえをおこなうことがありますが、差し押さえがおこなわれていると共有持分であっても売却ができません。
また、住宅ローンの完済ができておらず抵当権が残っている場合も共有持分の売却はおこなえません。
住宅ローンが残っている場合、売却益でローン完済をすることで売却ができるようになります。
以上の仮差押え、ローン完済の条件によっては共有持分の売却がおこなえないことにご注意ください。

離婚協議中に共有持分を不動産売却するうえでの注意点

離婚協議中に共有持分の不動産売却はできるものでしたが、いくつかの注意点もあります。
注意点を確認し、売却中や売却後にトラブルとならないようにしていきましょう。

注意点①抵当権には複数のものがある

上記でも簡単に解説しましたが、抵当権の抹消をおこなっていないと不動産売却はおこなえません。
もう少し細かく解説すると、抵当権は金融機関による「ローン返済が不可能となった場合、その不動産を取り上げる権利」です。
ですので、ローンを完済していないと金融機関の抵当権が残り続けるため、勝手には売却がおこなえなくなります。
しかし、ここで注意点として出てくるのが、抵当権は家全体にかけているとは限らないことです。
もし、住宅ローンの契約方法が夫婦それぞれで別の住宅ローンを契約するペアローン型である場合は、それぞれの共有持分に抵当権がかけられるため、共有持分の抵当権がなければ売却ができるようになります。
住宅ローンの完済をしていなくともおこなう売却を「任意売却」と言いますが、任意売却は手続きが特殊であるので不動産会社と密に相談をしながら進めていきましょう。

注意点②売却額が相場よりも安くなる

一般的には不動産の一部を購入するのと全体を購入するのでは、全体を購入するほうが高い需要があります。
離婚協議中での共有持分の売却では相手側は所有し続けているため、なおさら需要は低いものです。
一般的に、共有持分の売却は市場価格の半分ほどまで下がると言われているため、大きな売却益は見込めません。
ですので、売却益で抵当権を抹消しようと考えている場合や、売却益をほかのことに使用する予定のある方は注意が必要です。

注意点③不動産は離婚時に財産分与の対象となる

財産分与は法務省により以下のように定義されています。

●夫婦が共同生活で形成した財産の公平分配
●離婚後の生活保障
●離婚に至った原因への損害賠償

離婚による家の売却にはこのような考えが適用され、離婚後の財産分与は夫婦でそれぞれ半分となります。
たとえば、夫婦それぞれが1/2ずつ共有持分を持っており、夫側が共有持分を売却した場合を考えてみましょう。
夫側の共有持分は売却しているため、不動産には妻側の1/2の共有持分が残っていますよね。
そして、離婚が成立すると妻側が持っている1/2の共有持分をさらに半分ずつ分配することになるのです。
この場合、妻側の受け取る財産がとても少なくなってしまいます。
ここからトラブルになるだけではなく、権利侵害分は金銭的な賠償をすることがほとんどです。
「共有持分を売却して自分だけ得しよう」といったことはできないことにご注意ください。

離婚協議中に共有持分を無断で売却するリスク

離婚協議中に共有持分を売却するのであれば、パートナーと相談しておこなうことをおすすめします。
というのも、無断で売却をしてしまうとさまざまなリスクが生じてしまうのです。
このリスクを確認し、なぜ相談が重要なのかを確認しておきましょう。

リスク①パートナーの心証を悪くし、親権や慰謝料などの協議がこじれる

もし、パートナーが相談もなく共有持分を売却するとどのように感じるでしょうか。
不動産売却は大きなお金が動くものであり、離婚協議中でもしっかりと相談をおこなう必要があります。
無断で売却をしてしまうと心証を悪くし、離婚協議がこじれて長引くリスクが出てきてしまいます。

共有持分は無断で売却することが可能なものですが、離婚による売却においてはパートナーとしっかりと話し合うことをおすすめします。
もし、個人間同士でのやりとりが困難な場合は弁護士などを介して、やり取りをおこなっていきましょう。
また、パートナーが共有名義から単独名義に変更する共有分割訴訟をおこなう可能性もあるため、不動産の手続きに関してはしっかりと話し合う意思をお互いが持っていることが重要です。

リスク②家賃請求

共有持分を売却すると不動産は自分のものでなくなるため、家賃を支払わなくて良いと思われることがあります。
たしかに、不動産の所有権を手放すのですが、今までパートナーと共同で家賃を支払っていた場合、無断でパートナーの支払い額を増やしてしまいます。
無断で共有持分を売却するとパートナーは家賃支払いについて把握できず、大きくなった支払い額分を請求することがあるのです。
このようにパートナーに無断で共有持分の売却をおこなうことは、複数のリスクがでてきます。
離婚協議中であっても必ずパートナーと相談して不動産に関する手続きを進めていきましょう。

まとめ

本記事では離婚協議中に共有持分の売却は可能であるのか、注意点、リスクについて解説しました。
離婚協議中であっても共有持分の不動産売却は可能ですが、それはパートナーとしっかりと話し合っていることが条件です。
パートナーと話し合い、お互いが合意したうえで共有持分の売却を進めていきましょう。
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