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不動産相続で換価分割にするべきケースとは?メリット・デメリットについて解説!

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カテゴリ:不動産売却ノウハウ

不動産相続で換価分割にするべきケースとは?メリット・デメリットについて解説!

相続した財産のなかに不動産があると、親族同士で平等に分けるのが難しくなってしまいます。
使わない土地を相続したときも誰が受け取るかなどで何かとトラブルの多い不動産相続、そんなときに活用したいのが換価分割です。
今回は換価分割とはどのようなもので、どんなときに活用するのか、メリット・デメリットもご紹介していきます。

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不動産相続における換価分割とは?利用するべきケースについて

不動産相続における換価分割とは?利用するべきケースについて

換価分割とは、不動産を売却して、手元に残った金額を相続人で分ける方法です。
利用しない不動産を相続したときなどに便利です。
こうした不動産をそのまま相続すると少し問題があったり、そのほうがトラブルなく完了したりといった場合に有効な方法です。

相続した不動産を売却して分けるのが換価分割

相続した財産をお金に換えて、相続人同士で平等に分ける遺産分割の方法がこの換価分割と呼ばれるものです。
残された遺産が不動産しかない、預貯金と比べて価値が大きい、といった場合に活用されます。
売却してお金に換えてしまえば、不平等が生じ難くなりますので、余計なトラブルも回避しやすくなります。
こうした不動産を換価分割するケースとしては、誰も利用しない不動産があったり、遺産の大半が不動産になっていたりする場合に活用されます。
相続割合に応じた分割もしやすいという特徴ももっています。

換価分割をするケース・利用しない不動産を相続したとき

相続した遺産を平等に配分したいという理由以外にも、誰も住まないから換価分割をしたいという場合もあります。
相続人全員が遠方地に住んでいて、誰もその物件に入居しないのであれば、いつまでも空き家にしておくよりは売却してしまったほうがメリットも多いです。
相続してからの売却も悪いことではありませんが、売却価格によって親族同士で思わぬトラブルに発展してしまう場合もありますので、注意が必要です。
はじめから誰も利用しないと解っているのであれば、先にお金に換えて分けてしまったほうが後腐れなく完了します。

換価分割をするケース・不動産が遺産評価額の大半を占めているとき

遺産のなかで、不動産の割合が大半以上を占めている場合にも実施されます。
極端な例ですが、預貯金は100万円程度しかないものの、不動産の価値が4000万円を超過しているなどといった場合です。
こうした場合には不動産を売却し、現金化してから相続人同士で分けるというのが一般的です。
当然ですが、不動産に住み続けたい、売却せずに活用したいといった意思を持っている方が居る場合は、一旦話し合う必要があります。
便利な方法ではありますが、一人でも拒否している方が居る場合はできない方法となりますので注意が必要です。

不動産相続で換価分割にするメリットとは?

不動産相続で換価分割にするメリットとは?

換価分割をするときの大きなメリットと言えば、使用しない不動産の管理をしなくてよくなるといった点です。
とくに遠方にある不動産なら、維持管理は簡単にできませんので、換価分割をしてしまったほうがメリットは大きいのです。
さらに不動産を平等に分けようと考えたときは、現金にしてしまったほうが分割しやすいといったメリットもあります。
相続をスムーズにすすめる、トラブルを回避するという点においてもなにかと利点の多い手段なのです。

使わない不動産の維持管理が不要になる

換価分割の大きなメリットのひとつとして、全員が使用しない不動産の維持、管理が不要になるといったものがあります。
空き家のまま放置してしまうと、放火や不審火による火災の原因になってしまいますので、注意が必要です。
とくに空き家を放置していることで周辺の住宅に損害が発生してしまえば責任問題にまで発展してしまいます。
こうしたトラブルに発展してしまうくらいなら、最初から現金にしてしまったほうが結果的に余計な出費にもなりませんし、手間も省けます。

公平な分割ができる

不動産のように価値の大きいものを相続するとなると、預貯金の金額やその不動産の価値によっては不平等が生じてしまいます。
全員が納得できる割合で相続できるようにするために、こうして先に売却してしまうことで平等に配分できるようになります。
相続の段階でしっかりと配分できていると、あとあと大きなトラブルに発展するのを防げますので、そうした部分も大きなメリットです。

納税資金を調達できる

こうして不動産を現金にしてしまうことで、相続税が発生したときにも大きなメリットを生み出します。
相続税は発生後10か月以内に現金一括で納税する必要があります。
しかし換価分割で現金にしてしまえば、その納税に必要な資金を調達できます。
さらに換価分割は生前に売却して相続するよりも節税に繋がる場合があります。
実は不動産というのは現金よりも相続税評価額が下がるので、相続発生後に換価分割で不動産を売却したほうが、多くの資産を相続できます。

不動産相続で換価分割にするデメリットとは?

不動産相続で換価分割にするデメリットとは?

しかし換価分割を実施するには相続人全員の承諾が必要など何かと手間もかかるため、時間もかかってしまいます。
そうしたなかで作業をすすめてしまうため、売却金額が安価になってしまい、いざ分割してみたら手元に残る金額が非常に少なくなってしまいます。
また、将来的に土地の価格が上がったりすると、当然その分損をしてしまいます。

安くしか売れず、諸経費も引かれ、受け取れる金額が安くなる場合がある

不動産の売却は何かと諸費用が必要となります。
不動産会社を利用して売却する場合は当然仲介手数料が必要となり、そこにさらに登記の費用、印紙税などがかかります。
こうした諸費用だけでも相当な金額が必要になりますが、売却を急ぐあまり安値で引き渡してしまい、こうした諸費用で大した収益にならない場合があります。
そうなると受け取れる金額が想像以上に少なくなってしまいますので、どんなに急いでいても慎重に進める必要があります。
相続問題はすぐに解決したいという気持ちから焦って決めてしまいがちですので、落ち着いて対応しましょう。

相続人全員の同意が必要となり、時間と手間がかかる

換価分割を実施するにあたって、相続人全員同意の上で手続きが必要となります。
1人でも売却に反対すれば当然手放すことはできなくなってしまいます。
そうしたハードルを乗り越えて売買活動に踏み切っても、不動産会社に査定依頼したり、売買活動を実施したりとやることも多くなってきます。
必要書類を揃えたり、全員の署名、捺印を集めたりと細かい手間も多いです。

不動産が値上がったときに損をしてしまう

長期的に所持していると、相場が上がったときに値上がりするといった恩恵があります。
不動産も価値のある資産ですので、手放してしまえば特有の価値も一緒に手放すことになってしまいます。
また、収益物件を換価分割することも可能ですが、そうなれば収益も手放すことになります。
こうしたデメリットがないか、あるいは大きな影響をあたえないかをしっかり見極める必要があります。

まとめ

不動産相続をしたときに実施する換価分割は、相続したが誰も必要としていなかった、などのケースのときに実施されることが多いです。
平等に分割できたり、不要な物件の維持管理が不要になるというメリットもありますが、売り急いで安く売ってしまったり、手間と時間がかかるデメリットも忘れてはいけません。
親族同士でどのような方法が最善か、よく確認しておきましょう。

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處 浩之

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