相続や結婚後の購入など自身の所有しているマンションが共有名義になっていることは珍しいことではありません。
しかしいざ売却になると手続きが複雑だったりと、何から手を付けていいのか分からなくなってしまいがちです。
今回は共有名義のマンションの売却方法や注意点についてご紹介していきますので、将来住み替えなどを検討している方はぜひ参考にしてみてください。
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弊社へのお問い合わせはこちらマンションを売却する際に知っておきたい共有名義とは？
共有名義とは、マンションなどの１つの不動産を２人以上の複数人で所有することを言います。
さらに共有持分というのは、この1つの不動産に対しての所有権の割合、ということになります。
共有名義になることで控除を二重に受けられるなどのメリットはあるものの、売却のときに名義人全員の同意が必要などのデメリットも存在します。
共有名義について
共有名義とは、1つのマンション、1つの戸建て住宅などの不動産を2人以上の複数人で共同所有することを言います。
登記される場合も所有人数全員が所有者であると登記されます。
このときの持分については、対象の不動産を購入する金額で決まり、夫婦で半分ずつの出資ならそれぞれ同じ持分で所有します。
当然ですが、夫4分の3、妻4分の1といった出資であればその分が持分として登記されます。
相続のときも同様で、誰がどの程度相続したかによって共同名義の持分が変わってきます。
共有持分との違い
共有持分とは共有名義である不動産の所有権の割合です。
どちらも１つの不動産を複数人で登記しているときの文言ですが、名義が共同になっている状態、共有持分はさらにその不動産の権利の割合を示す文言、となります。
所有権があれば売却したり貸し出したりは自由にできるので、自分の所有している共有持分のみの売却も可能なのです。
共有名義のメリット・デメリット
共有名義であれば住宅ローンの返済も2人で実施するため負担が少ない、控除も2人分二重に受けられるなどのメリットは確かにあります。
しかし一方で売却がしづらかったり、相続で共有名義の場合は権利関係が複雑化してしまい、あとあとトラブルに発展したりとデメリットも多いです。
そのため、共有名義で物件を購入や相続するような場合は、慎重に物事を進める必要があります。
とくに売却に関しては名義人全員の同意が必要です。
夫婦2人で住み替えのための売却ならそこまで苦にもなりませんが、離婚が原因なら連絡が取れるようにしておく必要があります。
相続した共有名義の不動産はとくに親族同士連絡がつきにくくなってしまいがちですので、こうした部分も手間となってしまいます。
メリットやデメリットを理解したうえで、売却方法についても検討しましょう。
共有名義のマンションを売却する方法とは？
共有名義のマンションを売却するには、共有名義の状態で名義人全員同意のうえでの方法と単独名義にしてからの方法があります。
また、自身が所有している権利の割合だけを売却する方法もあります。
共有名義のまま売却をする
共有者総意、つまり不動産の所有者全員が同意しつつ手続きを進めていく方法です。
契約をしたり引き渡しをしたりとそういった手続きが必要なシーンで全員の署名、捺印が必要となるので、共有者が多ければ多いほど手間です。
また、当然ながら誰か１人でも拒否した場合は売却ができなくなってしまいますので、本当に誰も損をすることがないのか、売却して何も問題がないのかを確認する必要があります。
共有者それぞれにしっかりメリットがある状態を考慮しなければなりませんので、慎重に売却活動を進めていく必要があります。
単独名義にして売却をする
単独名義にしてしまえば、名義人の一存で売却活動が可能です。
ほかの共有者に同意を得る必要がありませんので、売買活動自体もスムーズに実施できるという大きなメリットがあります。
単独名義にする方法としては、共有名義人の共有持分を買い取ったり、贈与を受けるなどして1つにするといったものが一般的です。
共有者が持分を放棄する、死亡してしまうといった場合も単独名義になりますが、金銭の対価がないため、そこまで一般的な方法ではありません。
持分のみを売却する
自身が所有権を持っている持分のみの販売で、基本的には共有者から売却、単独名義への変更の同意が得られなかった場合に実施されます。
共有名義の一部のみの売却といっても、そうした不動産を取り扱う不動産会社も非常に少なく、そもそもの需要もあまりありません。
また、購入したものの、劣化が目立ってもリフォームや修繕が自由にできないという大きなデメリットも存在し、非常に安価になってしまいます。
買い手がつきにくく、安くなりやすいので、どうしても手放したいときの方法にも思えます。
共有名義のマンションを売却する際の注意点とは？
共有名義のマンションを売却するのであれば、名義人と一緒にある程度ルールをすり合わせておく必要があります。
最低価格を決めておくのは勿論ですが、売却後の費用の配分、そして手続きを進行する担当窓口なども話し合っておかないとスムーズに進行しません。
売却価格の最低ラインを決めておく
共有名義のまま売却するのであれば、当然お金を共有者全員で分けることになります。
そうなれば、安い金額で不動産を叩き売りしてしまうことであらたなトラブルの火種になりかねません。
なにより、相続した不動産であれば「特定の金額以下なら売却したくない」といった意思も見えてきます。
売却後の大きなトラブルや親族間に亀裂を入れないようにするには、全員が納得できるように最低限の金額を決めておくのがベストです。
費用配分を決めておく
不動産の売却をすることで多額の財産を得ることになります。
通常は売却で得た財産も共有持分の割合に応じて分配しますが、離婚などが原因の場合はそこから養育費、慰謝料などでまた変わってきます。
配分が上手く行かない状態だと、あとあと共有者同士でわだかまりができてしまったり、別のトラブルが出てしまったりしますので注意しておきましょう。
売却後、差し引かれる諸費用を除いたあとの配分をしっかりと決めておけば、トラブルの回避にもなります。
共有者と担当窓口を決めておく
売買活動は手間も多く、関わってくる人間もまた多いものです。
こうした複数人に権利があるものの場合注意したいのが、担当窓口は一人に決めておくということです。
複数名がかわるがわる不動産会社や買主への対応を進めていると、伝達ミスも懸念されますし、なにより相手が混乱してしまいます。
共有者全員でしっかりと話し合い、窓口を決めておくことで、より手続きをスムーズにすすめることができます。
一般的には持分の割合がもっとも多い人物が担当窓口になりますが、話し合ってみて円滑にすすめられそうな人物が居るのであれば、その人に依頼したほうがスムーズです。
共有者全員と売却についてしっかりと話し合うのも重要になってきます。
まとめ
共有名義のマンションとは、一緒に購入したり相続したりで名義人が複数いる状態です。
所有権もそれぞれがもっていますので、一筋縄ではいきません。
こうした物件の売却方法はいろいろありますが、共有者全員が同意すれば共有名義のままでもできます。
大事な財産を手放す行動なので、注意点に気をつけながら慎重に進めましょう。
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