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不動産買取における瑕疵担保責任とは?契約不適合責任になった変更点や注意点を解説

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カテゴリ:不動産売却ノウハウ

不動産買取における瑕疵担保責任とは?契約不適合責任になった変更点や注意点を解説

売却した不動産に、後からなにか欠陥が見つかった場合、売主が取らなければいけない責任のことを瑕疵担保責任(契約不適合責任)と言います。
不動産買取においては、瑕疵担保責任(契約不適合責任)を負う必要がないのが、買取の大きなメリットのうちのひとつです。
この記事では、そもそも瑕疵担保責任とはなにか、民法改正により契約不適合責任となった際の変更点と、注意点を併せてお伝えします。

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不動産買取では免除される瑕疵担保責任(契約不適合責任)とは

不動産買取では免除される瑕疵担保責任(契約不適合責任)とは

実は「瑕疵担保責任」という言葉は、すでに法律上正式な言葉ではありません。
後ほどご説明するとおり、現在は「契約不適合責任」に名称と内容が変更になっています。
今までの慣習により、「瑕疵担保責任」という名前が今でも使われることもあります。

旧法:瑕疵担保責任とは

そもそも瑕疵(かし)とは、欠陥のことを指す言葉です。
破損しているなどの分かりやすい欠陥だけでなく、シロアリ被害や雨漏り、土壌汚染など、さまざまな点が瑕疵として考えられます。
また、過去に自殺があったなど、土地や建物には問題ないものでも、心理的瑕疵として、欠陥が認められます。
ものを売買する際に、その対象物に通常では見つからない瑕疵(隠れた瑕疵)が見つかったときに、売主が買主に対して責任を負う制度のことを瑕疵担保責任と言います。
瑕疵担保責任が認められると、買主からの要求により、損害賠償請求や契約解除がおこなわれるため、売主にとって大きな損失となります。
たとえば、引っ越しの後から雨漏りが発覚した場合、雨漏りの修繕費用や、雨漏りによって被害を受けた分の損害賠償を請求されることが考えられます。
もしくは、雨漏りする家には住んでいられない、と判断された場合、売買契約をなかったことにする契約解除がおこなわれる恐れもあります。

「隠れた瑕疵」とは

瑕疵担保責任が認められるかは、その欠陥が本当に「隠れた瑕疵」だったかが争点となります。
売主がもともと瑕疵を分かっていて、黙って売却したなら、責任を追及されるのは自然なことと考えられるでしょう。
しかし、元々売主も気づくことのできなかった欠陥であっても、それは「隠れた瑕疵」とされて、瑕疵担保責任は売主に追及されます。
ただし、買主が注意深く見ておけば事前に発覚したと考えられる欠陥については、「隠れた瑕疵」とは認められず、責任が追及されることはありません。
ただし、その欠陥が「隠れた瑕疵」だったのかどうかは判断が難しいことが多く、決定まで時間がかかります。

瑕疵担保責任が契約不適合責任となった際の変更点

瑕疵担保責任が契約不適合責任となった際の変更点

2020年4月1日の民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変更されました。
名称以外の変更点としては、責任が追及される際の判断基準や、責任が生じた場合に買主が取れる手段などが変更されています。
買主を手厚く保護するために整備された法律となっており、売主はより一層の注意が必要となりました。

瑕疵の期間の範囲が広がった

旧法では、瑕疵と認められるのは「契約を結んだとき」まででしたが、新法になってからは、「引き渡し時」までとなっています。
そのため、これまでは売主の責任ではなかった、契約締結時から引き渡し時までの間に起きた瑕疵も、売主が責任を
負うことになりました。

認められる損害の範囲が広がった

これまでは「信頼利益」と言って、瑕疵によって実際に起きた損害についてのみ認められていました。
しかし新しくなってからは、「履行利益」も追加され、瑕疵がなければ得られていたはずの買主の利益についても考慮されることになりました。
たとえば、雨漏りによって部屋で寝られなくなり、ホテルに泊まった場合、これまではホテルの宿泊代金のみを損害ととらえていました。
新法では、本来であればゆっくり自宅で寝られていたはずだという心理的な面も損害と認められることになっています。

責任追及の際に買主が取れる手段が広がった

これまで瑕疵担保責任を追及する際には、損害賠償か契約解除の2つの手段しかありませんでした。
しかし、新しい法律となってからは、「完全履行請求」と「代金減額請求」の2つの手段も追加されました。
「完全履行請求」とは、追完請求(補修請求)とも呼ばれ、瑕疵のあった部分の修繕を請求することができるようになりました。
「代金減額請求」は、完全履行請求をしても難しい場合に取られることの多い手段で、瑕疵のあった分、契約代金から差し引かれるべき金額を請求できることです。
簡単に言うと、欠陥のあった場所を修理してもらうか、だめならその分の割引をしてもらうことを、請求できるようになりました。

判断基準が変更された

これまでの瑕疵担保責任では、見つかった瑕疵が「隠れた瑕疵」かどうかで売主に責任があるか判断されていました。
契約不適合責任では、「隠れた瑕疵」かは問題ではなく、契約書にその瑕疵が記載されていたかで判断されます。
「隠れた瑕疵」を判断するより、シンプルで分かりやすい判断基準になりました。

契約不適合責任(瑕疵担保責任)の注意点と不動産買取

契約不適合責任(瑕疵担保責任)の注意点と不動産買取

契約不適合責任(瑕疵担保責任)における、売主としての注意点をお伝えします。

分かっている瑕疵はすべて契約書に記載する

民法改正により、契約書に記載されていない瑕疵が見つかった場合、売主が責任を追及されることになっています。
反対に言えば、契約書に記載されている瑕疵については、買主も事前に同意したものとみなされるため、売主の責任が追及されることはありません。
そのため、その時点で分かっている瑕疵はすべて契約書に記載しておくことが必要です。

インスペクション(建物状況調査)をおこなう

売主が自分だけで建物の瑕疵をすべて把握することは難しいです。
インスペクション(建物状況調査)を依頼すれば、費用はかかりますが、第三者かつ専門家の目線から、その建物の瑕疵を調査することが可能です。
どこまで調査するかなどは依頼の範囲によって異なるため、インスペクションによってすべての瑕疵が確実にわかるとは限りませんが、後から瑕疵が発覚するリスクを大きく減らすことができます。
なお、インスペクションをおこなうことは売主、買主双方の利益につながるとして、国土交通省も推奨しています。

不動産買取において契約不適合責任(瑕疵担保責任)は免除される

仲介業者に手数料を支払い、お持ちの不動産を他の個人に売却することが一般的な不動産売買ですが、「買取」は仲介を通さず、直接不動産会社に不動産を売却します。
買い手が個人ではなく、プロの不動産業者であり、不動産を買い取った後はリノベーションなどしてから売却することが一般的であるため、瑕疵担保責任(契約不適合責任)は免除されることが一般的です。
自分も相手も気づかないような、分かりにくい欠陥のために、不利益を生みかねない契約不適合責任(瑕疵担保責任)は、できれば負いたくないと考える方も多いです。
瑕疵担保責任も契約不適合責任も、引っ越し後10年間という長い期間有効なため、忘れたころに責任を追及されることもあります。
インスペクションの手間や、後から責任を追及される心配もなく、安心して売却したいのであれば、不動産買取を利用するのがおすすめです。

まとめ

瑕疵担保責任とはなにか、その後契約不適合責任となった変更点、また、売主としての注意点をお伝えしました。
民法改正により、買主の権利保護がより一層強化され、売主はさらなる注意が必要となりました。
弊社では不動産売買だけでなく、買取も積極的におこなっているため、瑕疵ついての疑問も、お気軽にご相談ください。

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處 浩之

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