不動産を売却するとき、項目のひとつに「固定資産税清算金」というものがあります。
これは毎年支払う固定資産税を、不動産の買主に一部負担してもらうためのお金です。
この記事では、固定資産税清算金とはなにか、その計算方法と注意点を解説し、不動産売却に役立つ情報をお届けします。
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1月1日の時点で不動産を所有している人は、1年分の固定資産税と都市計画税を支払う義務があります。
それらは土地と建物の両方にかけられるもので、それぞれの評価額に応じて課税額が決まるものです。
年の途中に不動産を売却した場合、売主と買主とでこの税金の負担を分け合うことになります。
この際に使われるのが固定資産税清算金です。
固定資産税清算金は義務ではないが支払われるもの
実はこの固定資産税清算金をやり取りすることは法律で定められた義務ではありません。
しかし慣例として、不動産の売買契約を結ぶ際には必ず固定資産税清算金が計上されています。
もしそれがなかった場合、年の途中で不動産の持ち主が変わっているのに、固定資産税などの全額を売主が負担することになってしまいます。
売買契約書のなかにも固定資産税清算金に関する項目もあり、義務でなくともやり取りされるお金となっています。
しかし買主側に払う義務はないため、売買契約の際に買主から指摘される可能性はあります。
固定資産税清算金は税金ではない
固定資産税は税金なので、1月1日時点での不動産の持ち主が国に支払うものですが、固定資産税清算金は税金ではありません。
そのため国に支払うものではなく、そのままにしておけば不公平になってしまう分を売主と買主の間でやり取りするお金です。
そのため、固定資産税清算金は売買にかかる諸経費の一部として計上されます。
不動産売却の際の固定資産税清算金の計算方法
固定資産税清算金は、物件の引き渡し日を基準に、日割りで計算されます。
細かい計算方法をご説明します。
固定資産税清算金の基準日の考え方
物件の引き渡し日を基準として、それ以前は売主の負担、それ以降は買主の負担、として固定資産税清算金を算出します。
売買契約日ではなく、引き渡し日が基準となることにご注意ください。
固定資産税清算金の計算方法
物件の引き渡し日を基準に、不動産を所有していた日数で日割りにして計算します。
たとえば、30万円の固定資産税を、1年のうち100日を売主が所有していて、残りの265日を買主が所有していたとします。
買主が所有している日数は365日のうち265日なので、買主が支払う固定資産税清算金は以下の計算方法で導き出せます。
30万円×（265日÷365日）＝217,808円
もしこの年がうるう年だった場合は1年を366日で計算します。
固定資産税の起算日は場合によって異なる
不動産を所有している日数を考えるにあたって、その基準にあたる起算日をいつにするかは、地域によって異なる傾向にあります。
一般的には、関東では1月1日を、関西では4月1日を起算日として考えることが多いですが、明確なルールがあるわけではありません。
起算日をいつにするかによって、買主が売主に支払う固定資産税清算金の金額は変わってきます。
たとえば、年間30万円の固定資産税に対して、7月1日に不動産の引き渡しがおこなわれた場合で考えてみましょう。
1月1日が起算日の場合、不動産が買主の持ち物となっている期間は7月1日から12月31日までの184日です。
30万円×（184日÷365日）＝151,233円
このように計算し、買主が売主に支払う固定資産税清算金は151,233円となります。
これに対して、4月1日が起算日の場合、不動産が買主の持ち物となっている期間は7月1日から翌年3月31日までの274日です。
30万円×（274日÷365日）＝225,205円
このような計算方法となり、買主が売主に支払う固定資産税清算金は225,205円となります。
起算日が違うことで、支払われる金額は73,972円もの差が生まれます。
4月1日を起算日としたほうが売主に払われる金額は多く、お得なように見えます。
しかし実際は1～3月分の固定資産税も売主が支払っているため、結果的には変わりません。
このような考え方と計算方法により、固定資産税清算金が計算されていることを知っておくことが大切です。
不動産売却における固定資産税清算金の注意点
固定資産税清算金を買主と売主でやり取りする際に、覚えておきたい注意点を解説します。
固定資産税を支払うのは売主
固定資産税清算金は買主が不動産価格と一緒に売主に一括で支払いますが、固定資産税は1月1日時点での不動産の持ち主（売主）が国に支払います。
たとえ固定資産税清算金を受け取って、不動産の引き渡しをおこなった後だとしても、固定資産税を支払うのはあくまでも売主です。
引き渡し時期と状況によっては、引き渡し後に売主が固定資産税を支払うこともあります。
固定資産税清算金は譲渡所得の一部として確定申告する
不動産を売却したとき、不動産の売却価格から所得金額と売却にかかった諸経費を引いた、純粋な利益のことを譲渡所得と言います。
固定資産税清算金も売却価格の内に含めるので、譲渡所得の一部として計上されます。
そのため、確定申告の際には固定資産税清算金を含めた金額を記載するようにしましょう。
1～5月の引き渡しでは清算方法を決める必要がある
固定資産税額がはっきりするのは、毎年5月ごろ、売主宛に送られてくる納税通知書を見てからです。
そのため、1～5月に引き渡しをおこなう場合は、その年の納税額が明確でない状況で契約を交わすことになります。
5月までに引き渡しをおこなう際、清算金の決め方には以下の3つのパターンがあります。
●納税通知書が届いてから清算金を計算する
●とりあえず前年度の税額で計算しておき、納税通知書が届いてから再計算する
●前年度の税額で計算し、再計算はしない
売主と買主双方の手間を省き、契約を一度で終わらせるためには、最後に挙げた「前年度の税額で計算し、再計算はしない」という方法が取られます。
しかし、3年に1度おこなわれる固定資産税評価額の評価替えの年や、税率が変わる年にあたる場合は、前年度との税額が大きく変化する可能性があります。
もし前年度よりも高い固定資産税になりそうな場合は、前年度の税額から計算すると、売主が損してしまうこともあります。
手間と金額のリスクを考慮したうえで、売主と買主の双方が納得する方法を選ぶのがポイントです。
固定資産税清算金の計算には費用はかからない
通常は清算金の計算ややり取りについては、不動産会社の仲介手数料のなかに含まれる業務となっています。
万が一、清算金に関する手続きで別途費用を請求された場合は、詳しく聞いてみると良いでしょう。
弊社では清算金関連の手続きも、もちろん仲介手数料内でおこなっておりますので、ご安心ください。
まとめ
不動産売却の際の固定資産税清算金とはなにか、その計算方法と注意点についてご説明しました。
言葉に税と入っていても、実際には税金ではなく、売買代金の一部として考えられる、少し複雑な仕組みです。
弊社ではお客様が損しないための情報をわかりやすくご説明しながら売却活動のお手伝いをしておりますので、お気軽にご相談ください。
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