土地や不動産の売却を考えているとき、どのように査定をして、どのように売却が進んでいくのか気になるかと思います。
ここでは、土地を査定する方法や査定に影響を及ぼす事象などについて解説していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら土地の査定に用いる方法「公的評価」と「取引事例比較法」
土地を査定するときには、公的評価というものを用いるときがあります。
どのようなものか解説します。
都市計画法
土地の価格は、立地が大きく関係しています。
というのも、人口密度やニーズ、人がその土地にいたいと思うかどうかによって価格が変わるということです。
都市計画法では市街化区域などの区域分けがされていますが、市街地にある土地は人が多く、需要が高くなってくるので、当然価格が上がるという仕組みになります。
公的評価として、法を用いるのは一般的な方法のひとつです。
取引事例比較法
ほかにも、過去にその周辺でおこなわれた土地の売買のときの価格を参考に、ある程度の土地の価値を見出す取引事例比較法という方法もあります。
この方法はあくまで価格の目安を知るときに用いられる方法で、実際にその金額で売れると保証されているわけではありません。
ただ、まだ売るつもりはないけど、どれくらいの金額になりそうか、参考程度に知りたいというときに有効な手段になります。
公的データ
公的な地価や、基準となる地価など、さまざまな価格を参考にして査定価格の目安を見出すこともできます。
それらも実際に取引したときの価格を保証するわけではないので注意しましょう。
用途地域
用途地域とは都市計画法に基づいた制度で、その地域に合わせてどのような建物であれば建てられるのか、大枠の使用用途を定めているものです。
住居系の用途地域に土地があるのであれば、その分家を建てたいという人が多いはずなので、需要が高いです。
こうした用途地域の場所によってもある程度価格が決まってきます。
土地査定の方法と前面道路の関係
次は、土地の査定と道路の関係について解説します。
前面道路
法律では、幅4m以上の道路に2m以上の間口が面していない限り家を建てられなくなっています。
これを接道義務と言いますが、法律上家を建てられない土地は査定額に大きく響いてしまいます。
査定の方法のなかで接道義務は触れられますが、もしも需要を高くして、高価格で土地を売却したいというときは接道義務が守られているかを確認しておきましょう。
接道義務が満たせていない場合
なかには、道路に土地がはみ出してしまっていて、物件を建てられない状態になっている土地もあります。
そのようなときは、道路にはみ出ている部分を後退させて、物件が建築できるようにします。
これをセットバックと言います。
セットバックをおこなえば、物件の建築もできるようになり、資産価値を高めることができます。
私道について
公的な道路のことを公道といいますが、個人や企業が所有している土地にある道路のことを私道といいます。
私道に土地が面していたときはどうなるのかという疑問も多くありますが、結論として、私道も道路になります。
道路のうえに建物を建てることは原則できないので、私道、公道関係なく、そこにはみ出ている土地はセットバックをおこない、土地を後退させなければなりません。
査定時には公道か私道かも確認されますが、どちらにしてもセットバックが必要なのであればおこなっておいたほうが土地の資産価値は高められます。
道路との高低差
土地と道路に高低差があるときは、これも査定に影響を及ぼします。
道路よりも土地が低いのであれば、道路の下水道に水を排出できるようにしなければなりません。
下水を処理するための設備を新たに設置しなければならないので、査定額が下がる可能性が高くなります。
また、道路よりも土地が高いときは、排水が効率的におこなわれるのでとくに査定額に影響は与えません。
逆に排水の良さ次第では査定額が高くなるかもしれません。
ただ、高すぎる土地だと階段の設置の必要があるため、その分査定額が下がります。
道路は変えられない
道路が原因で査定に影響があったとしても、道路を変えることは個人ではできません。
自身の土地がその道路に合わせるしかありません。
土地の査定方法と形状について
土地の形状と査定に与える影響について、最後に解説します。
面積
単純に考えると、土地は面積が広ければ広いほど価値があがります。
綺麗な四角形をしていて、マンションや家を建てやすい土地はその分査定に有利になり、価格も高くなるでしょう。
逆に、形状が悪く、家が建てにくい、建ててもいびつになってしまいそうな土地は嫌われる傾向があり、価値も下がってしまうかもしれません。
また、区域によっても土地の形状は大きくかかわってきます。
というのも、面積が広く、大きなマンションが建てやすい土地であっても、その区域ではマンションは建てられず、戸建てしか建てられない制約があっては価値が下がってしまいます。
区域によってどのような建物が建てられるか、それによってどれくらい査定に影響を及ぼすかは確認しておきましょう。
旗竿状敷地
旗竿状敷地というのは、文字どおり旗のような形をしている敷地のことです。
旗の竿の部分が道路に面していて、その奥に膨らんだ土地がある状態になっており、うまく活用することが難しく、査定額は低くなりがちです。
自身の土地が旗竿状敷地だった場合、査定額はある程度低い価格になることは考えておかなければなりません。
ただ、奥まった土地は静かな環境で落ち着けるという意味合いから、需要が高い一面もあります。
できるだけメリットや需要を前面に押し出して、査定額が高くなるようアピールできるとよいと思います。
また、旗竿状敷地にかぎらず、曲がりくねった形や、ほとんど三角形になっているような土地でも、場合によって需要があるので査定してみる価値はあります。
奥行価格補正率
これは、土地が奥まった場所にあるときに利用される価格の補正率のことです。
たとえば先ほどの旗竿状敷地の場合、奥行きがどれくらいあるかによって土地の価値に補正がかかります。
通常の補正率が1.0なのに対して、奥行きがあればあるほど0.9、0.8というように価値が下がっていきます。
具体的にどれくらいの査定額になるかはこの補正率を利用して求めることができます。
自身でもweb上の表を確認すればわかるので、確認してみましょう。
小さい土地
基本的には大きく、広い土地のほうが価値が高く、高価格で売れやすいですが、小さい土地には何も需要がないかというとそうでもありません。
購入したあとに物置を置く場所として活用したり、ある程度の広さがあるなら倉庫としても活用できるかもしれません。
そのように、広ければよいというわけでもなく、土地の形状や広さに応じた活用法があるので、小さいからといって売れないと考える必要はありません。
先ほども説明しましたが、土地が広くても場所によっては需要がなかったりするので、自身の土地はどの区域にあり、どのような人が土地活用をしているのかを知っておくだけでも、査定額がある程度わかるかもしれません。
まとめ
土地の査定の方法はいくつもありますが、その方法にはさまざまな査定基準や、査定するポイントがあります。
できるだけ高く売りたいと考えている方がほとんどだと思いますが、土地査定の前に自身の土地はどのような形か、どの区域にあるかなどはチェックしておいたほうがよいと思います。
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