戸建ての購入を本気で検討している方はさまざまな費用がかかってしまうことも覚える必要があります。
今回は戸建て購入で必ず必要となってくる登記費用について解説しつつ、そもそも登記とは何か、登記をするうえでの注意点はどうなっているのかを解説いたします。
日常生活では使わない「登記」は不動産取引では頻繁に登場する言葉になりますので、きちんと口頭で説明できるようになっておきましょう。
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不動産登記の概要について
不動産における登記とは「所有者に関する情報などを公の帳簿に記すこと」となります。
難しい言葉を使うと登記制度とは「権利や義務を公示することで不動産を保護し取引を円滑におこなうための法制度」となります。
不動産登記ではその土地や建物がどのような状態になっているのかが記載されており、所有者が誰になっているのかも知ることができます。
こういった「物理的現況」と「権利関係」が記されているのが法務局で管理されている「不動産登記簿」であり、不動産を扱う上では必ず取り扱う重要な情報の一つです。
不動産登記簿はだれでも閲覧可能であり、所有者を明確にすることで土地関係のトラブルを減らすことができます。
いきなり赤の他人がやってきて建物を建てて住むといった行動を、所有者を明確にして権利を主張できる立場にあれば簡単に解決することが可能です。
不動産登記簿の見方について
不動産登記簿は表題部に物理的現況を記載し、権利部には権利関係の情報が記されています。
まず表題部には土地の所在地はどこなのか、現況はどうなっているのか、面積はどれくらいなのかが記されており、建物の所在地や構造や床面積も記載されています。
権利部には所有者についての情報が記されており、所有者は今現在から過去に誰が所有権を持っていたのかまで知ることができます。
また、債券などの権利がどうなっているのかもこの権利部から知ることができるでしょう。
不動産登記が必要な場面について
不動産登記が必要はいくつかあります。
1つ目が建物の新築時に登記簿の甲区に所有者を記載する所有権保存登記です。
表題部に作成する登記なので表題登記と呼ぶケースがあり、新築の建物やマンション購入にかかわってくる登記です。
2つ目が売買や相続などで所有者が変わった不動産が出てきたときに必要になる所有権移転登記で、中古物件を購入や売却をした場合に土地と建物それぞれの所有権移転登記を行います。
3つ目が金融機関などに借金をして土地や建物を抵当権にした場合に、抵当権を設定して誰の権利なのかをはっきりさせる抵当権設定登記になります。
こちらはローンを返済して抵当権抹消登記申請をすることで、抹消される登記となります。
戸建てにおける登記とは何か？費用から学ぶ
登録免許税
不動産登記費用で必ず発生するのが登録免許税です。
登録免許税の税率は土地か建物か、移転か保存かで変わってくるので注意しましょう。
土地の所有権移転登記費用は「評価額の2.0％」になり、新築建物を購入するときの所有権保存登記費用は「評価額の0.4%」です。
土地や建物を相続するための所有権移転登記費用は「評価額の0.4%」になり、中古の不動産を購入したときの所有権移転登記費用は「評価額の2.0％」になります。
住宅ローン借り入れになっている抵当権設定登記費用は「借入額の0.4％」です。
具体的な計算例としては固定資産税の評価額が2,000万円の土地を相続した場合は「2,000万円×0.4%=8万円」と計算そのものは簡単です。
ただし、居住家屋で新築または１年以内の登記されたもの、かつ床面積が50m2以上だと税率が下がります。
所有権移転登記費用は2021年3月31日までに取得した場合に限り2.0%から1.5%になり、所有権保存登記費用は2022年3月31日までに取得した場合に限り税率は0.15%になります。
所有権移転登記は2022年3月31日までに取得した場合に限り税率は0.3％となり、抵当権設定登記は2022年3月31日までに取得した場合に限り税率は0.1％になります。
司法書士費用
戸建て購入などで発生する手続きは司法書士に依頼して行ってもらうことが多いです。
この場合は司法書士に報酬を払って依頼することになりますが、こちらは法律で定まっていないために相場からある程度の費用目安を見てみるしかないでしょう。
司法書士事務所ごとに独自で判断しているため、費用の幅も広いです。
たとえば、不動産売買における所有権移転登記の報酬費用は2万円から15万円といわれており、相続による所有権移転登記の報酬費用も3万円から12万円といわれています。
ここまで大きな幅があるので、少しでも費用を抑えたい場合は比較を行ったうえで判断してください。
戸建てにおける登記とは何か？注意点から学ぶ
基本的には司法書士は通す
司法書士を通すと司法書士への報酬が発生します。
この報酬は登記費用を上回ることもありますので少しでも節約したい人は自分で対応することになるでしょう。
しかし、慣れていない人が自分で対応することになると取引の違法性があっても気が付けずにトラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。
たとえば、中古物件を買って所有権移転登記をするのが一般的ですが実は罰則は存在していないので登記申請をあえてしない場合、いつまでたっても登記上の物件所有者は売主のままです。
さらにこの状態で売主が別の人に二重譲渡してその人が所有権移転登記をすると所有者は後者になり、登記が終わってしまったら覆すのは困難になり裁判を起こさないといけません。
こういったトラブルを回避するためにも、専門家の知識が必要なのです。
また、建物の表題登記には図面が必要で作成するにも専門性の高い知識が必要なので、素人がいきなり挑むのは難しいでしょう。
相続登記トラブルにつながる
不動産の登記を怠ると相続トラブルにつながってしまいます。
最初の代はそこまで不都合が生じませんが、代を重ねて相続関係者が増えていくと相続登記のような相続対象全員の実印が必要な場面で遺産分割が進まなくなります。
たとえば、曾祖父名義の土地があり家督相続が必要になった場合に所有者の一人に該当する人がいたとします。
本来なら、その人の父も祖父が対象者なのですがすでに亡くなっていて、さらに実家との付き合いもほとんどない人ならあったこともない状態で承諾の署名捺印をおこなう必要が出てきてしまうでしょう。
土地共有者の人たちと面識がない状態で赴くのは億劫ですし、そもそもここまで遠縁になると見つからない可能性すらあります。
相続人が増えて行方不明者がいたり、反対する人が1人でも出た場合は売却しようとしても売却がスムーズに進まないのです。
このようなトラブルにならないように早めに相続登記をしておけば、相続人が増えて対応に追われることはないのです。
まとめ
戸建て登記とは何か、概要を簡潔に解説しつつどのような費用が発生するのか、不動産登記を素人が行った場合のトラブルや相続登記をおろそかにした場合どうなるのかなど注意点を具体的な事例を交えて紹介しました。
不動産登記は登記の義務がないため罰則が存在せず、悪意のある人がいると悪用できてしまう部分もあります。
このようなトラブルを回避するためにも、不動産を扱う場合は信頼できる司法書士を見つけて依頼することが重要なのです。
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