不動産のなかには古家付き土地と呼ばれるものがあります。
売り手側にとっても、また買い手側にとっても、取り扱い方法に十分注意すべき物件の一つです。
今回は、そんな古家付き土地を売却もしくは購入する場合について、どんなメリットやデメリットがあるのかを詳しくご紹介します。
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価値がほとんどない家の建った土地
古家付き土地とは、その名のとおり古家と呼ばれる建物がある土地を指します。
古家とは、住居としての使用が長い間見られず、外装などに損傷がある建物であることも多いです。
また、築年数によっても古家として分類されるケースもあります。
建物としての価値を失っているため、不動産会社によっては土地（古家つき）と記載される場合もあるため、購入時にはよくチェックしておくと良いでしょう。
古家と呼ばれる基準
一般的に、築年数が20年を越えた一戸建ては、古家として扱われる傾向にあります。
住まいとして使われている間は、リフォームやこまめなメンテナンスをおこなう方も多いため、不動産としての価値は急激に落ちることもありません。
しかし、空き家として残している物件などの場合、長い間放置されていると資産価値として見られないこともあります。
そのため、不動産の分類としては、建物ではなく土地という形で判断される形です。
中古住宅との違いについて
築年数の経った中古住宅と、古家と呼ばれる物件の違いに、明確な線引きはありません。
単純に、物件としての価値を購入者側から見られるのであれば、中古住宅として使われます。
そのため、売却を検討してる場合、住まいとして利用できるようにメンテナンスをしておくことが大切でしょう。
現在は住んでいない場所であっても、外壁や内装に不備がないか見ておくと良いといえます。
更地にしたほうが良いケース
古家は不動産のなかでの価値がないため、更地にして売却したほうが良い、というケースもあります。
とくに、建物の損傷が激しい場合、立て直すよりも取り壊してしまったほうが、購入者としても都合が良いといえるでしょう。
古家と取り壊すまでの時間や費用がかかるものの、買い手がつかない土地であれば、先に古家を取り壊して更地にする、という選択肢もあります。
そもそもの不動産価値を考慮しながら、更地の費用と相談してみるのも良いでしょう。
古家付き土地を売却するメリット
固定資産税の節税
土地のなかに建物があることで、固定資産税の節税に繋がるのがメリットの一つです。
主に、小規模住宅用地や一般住宅用地といったものが該当します。
更地のままですと、こういった特例を受けることができないので注意しましょう。
そのため、買い手がつくまでの間は、ひとまず古家を残しておく、というのも一つの手だといえます。
古い建物を好んで購入するひとを探せる
古家と一口にいうなかでも、建物の価値の見方は人それぞれです。
売り手側にとっては住むことがない場所であっても、その建物で住みたいという方がいれば、スムーズに売却することができます。
最近では、古民家ブームといった流れに乗り、古家の所有をメリットとして考えるパターンもあるため、一概に古家を悪く考える必要もありません。
売り方によっては、非常に価値のある物件として扱われることもあるため、少し時間をかけながら粘り強く売却を続けてみるのも良いでしょう。
解体費用をかけずに売却できる
買い手側が古家を使わない、という選択肢で売却した場合でも、売り手側に解体費用がかかることはありません。
一般的に、木造住宅の古家を取り壊す場合、1坪あたり5万円程度かかるため、建物の大きさによっては大きな出費に繋がります。
そういった面も考慮すると、手元に現金がない場合などは、古家を残して売却するほうがメリットも多いといえるでしょう。
買い手側のメリット
買い手側にとって、古家付き土地を購入するメリットは、手に入れたあとにすぐ住める、という点が挙げられます。
新たに建物をつくる費用や、仮住まいなどを設ける必要もないため、お財布にも優しいのがメリットでしょう。
また、売り手同様に、古家を譲り受けたことにより、土地の固定資産税を軽減できる利点があります。
そのほか、更地のままでは受けられない、住宅ローンの申請も可能です。
そのため、購入した土地に新たな住まいを建てたい、という場合にも便利だといえるでしょう。
また、築年数がある程度経った建物には、木材が持つ独特の雰囲気を醸し出しています。
これは新築物件では味わえないよさでもあるため、あえて古家を選ぶ方も少なくありません。
生活の面で多少不便な部分もあるかもしれませんが、それを考慮しても自分が好きな建物を選んでみる、というのも一つの方法だといえます。
古家付き土地を売却するデメリット
買い手が付きにくい
不動産として価値のない古家が建てられていることにより、買い手が付きづらい土地として判断されるケースがあります。
とくに、建物に住むことが困難な場合、更地にすることが前提での販売となりがちです。
そのため、買い手側には解体費用が発生することから、ほかの不動産と比べると優先順位は落ちてしまうため、現金にするまでに時間がかかるというデメリットがあります。
長年買い手がつかない不動産であれば、別の売り方も模索する必要があるといえるでしょう。
値引きの交渉が起きやすい
上記のように、買い手側にとっては購入後にかかる費用というのがネックになります。
そのため、売却時に費用分を値引きして交渉されるケースも多くなりがちです。
せっかく高値で販売できる場所の土地であっても、値引きをされるというのは損をした気分になるでしょう。
また、住宅ローンの兼ね合いにより、一時的に古家を残した状態で購入したあと、ローン通過後に解体費用を売り手側に請求する、という悪質なケースもあります。
面倒なことに巻き込まれないためにも、しっかりと契約書を結んでおくよう心がけましょう。
契約不適合責任として問われるリスク
不動産を売却するさい、売り手側には契約不適合責任というものが生じます。
これは、売却後に買い手側から建物の不備が見つかったとの報告があったとき、その責任を負わなければいけない、というものです。
古い建物ということもあり、あとで何らかの問題が発生する可能性は、お互い念頭に置いておく必要もあります。
買い手側と揉めないためにも、契約時には契約不適合責任免責と呼ばれる特約をつけておくよう心がけましょう。
買い手側のデメリット
買い手側にとってのデメリットは、古家を解体するときの手間です。
新築住宅を建てるまえに、まずは解体までの時間も考えなければいけません。
また、長い間誰も住んでいない物件の場合、水道関係の取替工事をする必要があります。
とくに、上下水道が引かれていないような古い建物の場合、余計な費用が発生することもあるため、事前によく確認をしておきましょう。
まとめ
古家付き土地は売り手側にとって、扱いさえ間違えなければメリットも多く存在する不動産です。
反面、買い手側との話し合いや交渉などの場面で、損をしないような取引ができるよう心がけましょう。
買い手側にとって、古家付き土地に対するメリットは多くある反面、購入後におこなわなければいけない手間も少なからず生じます。
その点を踏まえても、この土地を購入するメリットがあるのか、よく考えてから検討するのが良いでしょう。
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