家の取引方法は「仲介」「買取」に分けられますが、その中で今回は「買取」について解説します。
メリットは仲介手数料が必要ないなど多くありますが、査定価格が市場価格より低くなるなど少なからず注意する点が何点かあります。
今回は「買取」の理解を深めた後に、実際におこなう際の流れまで解説します。
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家を不動産会社と取引方法は「仲介」「買取」に分かれます。
一般的に家を売却するための準備方法は、不動産会社に家の価値を査定してもらった結果、媒介契約を締結し、個人の買主を探す「仲介」です。
「仲介」を選んだ場合、不動産会社が家の売買にあたって、売主と買主の間に入り、契約をまとめます。
そのため、媒介契約を締結すれば、家の内覧や広告など販売の活動をおこなうのは不動産会社がおこないます。
一方で、「買取」の場合は、売主と買主の仲介はおこなわず、不動産会社が買主になります。
そのため、不動産会社が査定した価格を元に交渉し、双方が条件に納得後、契約する流れなので、内覧や広告など家を販売するための活動はおこないません。
即時買取
不動産会社が家の査定をおこない、その金額に納得し、契約締結後に家を買い取ってもらう方法を即時買取といいます。
即時買取は仲介とは異なり、家の引き渡しまで流れが1週間程度でおこなうことができスムーズに売却できます。
家の引き渡しまで流れがスムーズなため、現金化までの時間も短く、すぐにお金が必要なときにおすすめの方法です。
しかし、売却する家が市場に出ることなく、不動産会社が直接買い取るため売却価格は市場より低くなる傾向です。
地域の特徴、築年数、駅までの距離などによって価格は変動しますが、5～8割程度になる場合がほとんどです。
買取保証
買取保証は、即時買取と仲介を組み合わせたような仕組みで、一定期間の販売活動をおこなったものの、買主が見つからなかったら、事前に査定しお互いが合意していた金額で、不動産が家を買い取ります。
具体的な流れは、まずは「仲介」と同じように不動産会社と媒介契約を締結し、不動産会社が販売活動をおこない、この段階で家の売買契約に至った場合、市場価格と同じくらいの価格で家を売却できます。
買取保証と「仲介」の違いは、販売活動に期間があります。
この販売期間が過ぎても、買主を見つけることができなかった場合は、事前に査定しお互いが合意していた金額で不動産会社が家を買い取ります。
買取保証は家を売却して現金化するまでの時間はかかりますが、少しでも家を高く売る「仲介」で模索しつつ、ある一定期間が過ぎたら、家を確実に売却できる安心感があります。
買取保証の場合、仲介手数料に注意が必要です。
もし不動産会社の仲介によって家の売却が出来た場合は、媒介契約と同じように仲介手数料が必要です。
しかし、不動産会社との直接買取になれば仲介手数料は必要なくなります。
家の買取査定をしてもらうメリット
上記で、「仲介」「買取」の概要について解説しました。
ここでは、「買取」をおこなう下記のメリットについて解説します。
●契約不適合責任が免除
●仲介手数料が必要ない
契約不適合責任が免除
家を売買する際、「契約不適合責任」が問題になる場合があります。
「契約不適合責任」は、家を売却する際に契約した内容と違う場合は、売主が債務不履行の責任を負います。
もし、家を売却する際、雨漏りなどの欠陥などの記載がなかった場合、家を売却した後に、売主が補修したり、最悪の場合は契約解除の可能性があります。
しかし、買取は、不動産などの業者のため契約不適合責任が免除になります。
仲介手数料が必要ない
仲介で家を売却する際は、「仲介手数料」が必要になります。
仲介手数料は売買価格が400万円以上であれば、3%＋6万円＋消費税という価格が法律で決まっています。
上記から3,000万円の物件を売却したら103.68万円の手数料が必要ですが、買い取りの場合は仲介手数料を支払う必要がなくなります。
家の買取と契約の流れ
ここでは実際に「買取」をする際の流れについて事前準備～残金決済まで詳しく解説します。
一般的な買取の流れは下記のような流れになります。
●査定するのに必要な書類を準備
●買取査定額の相場を調べる
●買取の査定を依頼する
●買取価格を提示してもらう
●不動産会社と打ち合わせする
●契約をする
●残金決済する
査定するのに必要な書類を準備
買取をおこなう際は、不動産会社に依頼する前に事前の準備をすることが重要です。
まず、査定するのに必要な下記の書類を準備します。
●登記済権利証または登記識別情報
●固定資産評価証明書
●地積測量図
●建物図面
●販売資料のパンフレット
これらの種類は、買取査定をするために必ず必要な種類はありませんが、査定価格をより正確に知るためには事前に準備しておきたい書類です。
買取査定額の相場を調べる
続いての事前に準備しておくことは、「買取査定額の相場を調べておく」ことです。
買取をおこなう際は、不動産会社に依頼しておこないますが、査定した金額の目安として知るために非常に重要な情報です。
その査定額の7～8割の価格が買取査定額の相場になります。
買取の査定を依頼する
買取査定額の相場が分かったら、実際に不動産会社に買取査定を依頼します。
不動産への買取査定は机上査定と訪問査定がありますが、詳細な査定価格を把握するためにも、訪問査定をおこないます。
買取価格を提示してもらう
実際に不動産会社に買取価格を提示してもらいます。
ここで注意する点は、準備された査定額と実際の売買価格は一致せずに多少は前後する可能性があることです。
準備された査定額が実際に取引価格ではありません。
不動産会社と打ち合わせする
売買スケジュールを決めたり、物件を引き渡しの条件を確認するために打ち合わせをおこないます。
打ち合わせ時には、事前準備として下記の物件引渡時の条件を確認します。
●空調設備を放置することによる請求の有無
●家財道具を処分する際の費用の有無
売却代金が決済される時期
これらは、物件引渡後にトラブルになりやすい項目なため、事前準備として確認することが重要です。
契約をおこなう
不動産会社が査定した価格に納得したら、売買契約を締結します。
契約当日は下記の内容を一般的におこないます。
●売買契約書の読み合わせ
●雨漏りなど、物件情報を確認
●キッチン・エアコンなどの付帯設備を確認
●記名・押印
●手付金の受領
契約の段階で事前に準備した疑問点などを解決し、売買契約を締結します。
残金決済する
最後に残代金をもらい、物件の引き渡しをおこないます。
引渡日が来る前に、抵当権抹消の手続き、引っ越しの準備などを済ませます。
決済日は基本的に銀行などの金融機関でおこなわれます。
買取は査定から残金決済までの期間が「仲介」よりも短くなるため、自分自身で事前に準備することも多いため時間に余裕を持っておこなうことが重要です。
まとめ
不動産と家を取引するための方法は「仲介」と「買取」です。
「買取」は「仲介」と比較しても短期間で取引を終えることができるものの、査定価格が仲介より低くなってしまいます。
「買取」は少しでも早く現金として手に入れたい人にはおすすめですが、自分自身で準備することも多くなるため、時間に余裕をもって進めることが重要です。
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