諸事情に加えコロナ禍の収入減がダメ押しとなり、住宅ローンの返済を滞納中、家の任意売却を検討する方が急増しています。
その際に適切な知識がなければ、とんでもないほど損をしてしまう可能性があるので、必要最低限の知識は必須といっても過言ではありません。
専門用語の多い不動産取引に加えハードルの高い任意売却は、その全容と本質を十分理解して取り組むことが重要です。
そのため、任意売却に必要なさまざまな条件やメリットとデメリットを詳しく解説、併せて決断すべきタイミングもご紹介します。
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弊社へのお問い合わせはこちら家を任意売却するための3つの条件
任意売却とは、金融機関（債権者）が強制的にする競売と違い、裁判所を使わずに民間業者の仲介により、一般市場にて通常取引として家の売却をおこなうことです。
そのため、ある程度の所有者希望も反映され、少しでも良い条件で物件を売却することが可能となる方法です。
ただし、取り組むためには融資を受けた金融機関（抵当権者）と、利害関係者全員の合意が必須となります。
2009年12月の「平成の徳政令」といわれた中小企業金融円滑化法が、住宅ローンを抱えた個人にも適用されるようになりました。
それ以来、市場に出回る競売の物件数は減少しつづけ、反対に任意売却の物件数が増加する傾向になっています。
任意売却を選びたいといっても、無条件にできるわけではありません。
まず前提になるのが「2～3か月以上のローン滞納がある」「家を売却しても残債が残る」、この場合に任意売却の取り組みが可能となります。
そして、次のような条件が必要となりますので知っておきましょう。
金融機関（銀行や保証会社などの債権者）の合意を得る
金融機関に返済見直し（リスケ）について相談しても解決が難しい場合は、所有する家の任意売却を金融機関に相談してみましょう。
金融機関は住宅ローン返済の滞納者には事務的に粛々と競売手続きを進める、そう思っている方が多くいます。
ですが、現在では金融機関との合意は、意外とスムーズに運ぶ傾向にあります。
貸し手の立場から見ると、貸したお金が全額回収できるわけでもなく、手間や経費が多くかかる競売の選択肢は望ましいものではありません。
債務者はもちろん債権者にとっても競売は避け、本音は残債が少ない任意売却を選びたい訳ですので、ためわらず進言しましょう。
税の滞納で物件が差し押さえられていない
住宅ローンを滞納している方のなかには、所得税などの国税（所得税など）、地方税（固定資産税や住民税など）を滞納して家を差押えられてしまうケースがあります。
この場合は家を売却することはできませんので、役所と交渉し「解除」してもらう必要があるため、法知識のある専門家に依頼しましょう。
共有者や連帯保証人の同意が得られている
夫婦でペアーローンを組んで区分マンションを購入、そのため家は共有名義にしている。
親を連帯保証人にした住宅ローンで家を建てた、これらの場合は当然ながら利害関係者全員の承諾が必要となります。
それは残債返済を背負う立場の関係者となるので、特に離婚を前提としている共有者や高齢の連帯保証人には丁寧に説明し、そうすることのメリットを伝えることが重要です。
家を任意売却するメリット
裁判所により強制的に売りに出される競売、その相場は市場相場の7割以下、立地が悪いと6割以下となることも珍しくありません。
何よりも裁判所の告知や新聞に掲載されることで周知の事実となり、家族を含め精神的苦痛が高まります。
そんな思いをせずに済むのが任意売却、ここではそのメリットを詳しく解説します。
競売より本来の価値に近い高値売却ができる
任意売却は物件の市場相場と同等か、近い価格で売却することを目指すことで、競売と比べ売却後の残債額を大きく減らせます。
そのため、生活と収入に見合った無理のない残債返済計画（月額5,000円～30,000円程度）の交渉が容易となり、その後の生活再建にも有利となるでしょう。
引越し費用や諸費用が売買代金から払われる
金融機関は不動産会社の交渉により、家の売却価格から引越し代金を捻出してくれる場合があります。
また、通常の不動産取引として進めるため、仲介手数料や司法書士報酬などの諸費用が掛かります。
任意売却の場合は、これらの費用を事前に準備すること無く、自宅の売却価格から払えることがメリットです。
ただし、分譲マンショの高額な管理費の滞納金、固定資産税や健康保険税など租税を滞納した場合の差入金などは自前の費用となります。
プライバシーが守られある程度の希望が言える
競売となると不動産鑑定士や執行官が、ひっきりなしに家にやって来ることになります。
現況調査や入札用の室内外の写真などを採取、その詳細情報がインターネットで公開され新聞にも掲載されます。
そのため、競売の事実が瞬時にご近所や衆人に分かってしまい、そのときに受ける精神的ダメージは想像を絶する苦痛となります。
出来れば、奥様やお子さんなど家族にはストレスを感じさせたくありません。
その点、任意売却は通常売却と同じ流れで進めるため、強いストレスを感じる事なく売却することが可能になるのです。
また、「子どもの受験が迫っている」「新学期になったばかり」「家族の生活環境は変えられない」そんな思いも多いでしょう。
任意売却は、債権者との「引越しの時期」「売却後も住み続けるリースバック」などの交渉も可能です
家を任意売却するデメリット
債務者に寄り添うような任意売却ですが、メリットがあればデメリットも発生します。
ここからは、任意売却のデメリットを詳しく解説します。
自ら主体的に行動をしないとならない
裁判所の主導でおこなう競売と違い、任意売却では所有者が自分で仲介業者を探す、売主として物件の売却活動に積極的に協力する必要があります。
限られた時間の中で関係先との煩雑な折衝や手間など、重い負担が掛かることを覚悟しなければなりません。
そのため、「売れなくて時間切れ」もままあり、任意売却は「必ず成功するとは限らない」ことを頭に入れておくべきでしょう。
自らも販売促進に努めなければならない
任意売却は通常売却のように内覧を希望する人に、隈なく家の中を見学させる必要があります。
その場の接待は不用ですが、内覧者の数だけ立会う必要があり、家族の時間を取られてしまうデメリットがあります。
そのため、頻度が多いと近所の方に知られてしまうリスクも含んでいます。
しかし、スムーズに成功させるためにも、所有者は販促に協力する姿勢が大切となります。
債権者が売却価格と売却期限を決める
住宅ローンの残債がある中で抵当権を外すことになるため、厳格な審査をおこなう必要性から「決め事」はすべてが金融機関側の意向で進みます。
そのため、任意売却時の売却金額を決定するのも金融機関、売却価格により回収金額が変わるため、市場相場に近い金額を査定してきます。
また、売却期間も金融機関が提示、それは債権者に与えられた競売までの猶予期間と理解しましょう。
猶予期間内に売却が成立しない場合は強制的に競売で処分され、その最終リミットは競売開札の前日までとなります。
まとめ
競売までの猶予期間は、初滞納から6～7か月程度と認識しておきましょう。
一般的に家の任意売却を着手する時期は代理弁済のとき（滞納3か月）と通説されますが、事前に信用できる不動産会社に相談することは可能です。
任意売却の条件が揃い、メリットとデメリットを踏まえたなら、決断すべきときは「今」ではないでしょうか。
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