再建築不可物件の売却は難しい？売却・買取のポイントを徹底解説

再建築不可物件の売却は、担保価値がつきにくいといった理由からかなり難しいとされています。
しかし、やり方次第では売却できる場合があります。
今回は再建築不可物件がどのような物件かを解説していきます。

再建築不可物件とは

再建築不可物件は建築基準法に違反しているために物件の増築や新築の建設ができない建築物のことを指します。
建物を建てる際には、建築基準法により道路への接道義務を果たす必要があります。この基準を満たしていないことから、新築や増築が行えないという大きなデメリットがあるのです。
ただし、リフォームやリノベーションをおこなうことは可能で、居住することや他人に貸し出すこともできます。

接道義務とは？

接道義務とは、一定のレベルで建築基準法が定める道路と接する必要があることを意味します。
建築基準法が定める道路とは、幅員4m以上のものです。
この接道義務を果たすためには「幅員4m以上の道路に物件が2m以上接する」ことが必要です。
しかし、幅員4mに足らない道路であっても2項道路やみなし道路など建築基準法の道路としてみなすケースもあります。
物件が接道義務の条件を満たしているかどうかわからない場合は、お住まいの自治体の役所に問い合わせましょう。

再建築不可物件の売却が難しい理由

再建築不可物件についてご説明したところで、ここからは売却が難しい3つの理由について解説していきましょう。

買主はローンを組みにくく、一括購入するケースが多い

特性上、増築や新築もできないため活用がとても限られています。
その後の売却も難しいため、どうしても価値が低くなってしまいがちです。
買主が金融機関でローンを組む場合、担保価値が低ければ低いほどローンを組みにくくなってしまうのです。
実際のところ、多くの金融機関では再建築不可物件に対しての融資を行なっていないのが現状です。
そのため、購入する際は現金一括購入が多いです。

建て替え不可のため買い手側のリスクがとても高い

建て替えができないという大きなデメリットがあります。
購入してしばらくの間はリフォームだけで住み続けることもできますが、しだいに老朽化が進み、リフォームだけでは限界を感じる時が来ます。
さらに災害などが発生して建物に大きなダメージが加わった場合、建て替えが必須の場合もあるでしょう。
そのような事態になった場合でも建て替えができない再建築不可物件を購入することは、飼い主にとって大きなリスクがあるといえます。

建物が老朽化しているケースが多い

再建築不可物件の多くは、新築からかなりの年数が経っています。
そのため、築年数が古い物件はたとえ修繕済みの物件であったとしても老朽化がかなり進んでいるケースが非常に多くあります。
新たにリフォームする場合であっても、物件の老朽化の度合いによってはかなりの修繕費用がかかってしまうことも考えられるため、買主にとって金銭的な負担はかなり大きくなるでしょう。

再建築不可物件の売却方法を徹底解説

再建築不可物件を売却する方法として大きく分けて以下の2つがあります。

再建築可能して売却

以下の3つの方法で再建可能物件にできます。

セットバック
セットバック（後退という意味）させて道を広げることで再建可能となるケースがあります。
セットバックとは、道路の中心線から2m後退することを指します。
セットバックができる条件も複雑ですので、この方法が適用できるかは不動産会社に相談をして確認しましょう。

周辺から土地購入、もしくはその土地を借りる
接道義務をカバーしていない物件は、隣接している土地を購入、もしくその土地を借り上げることで物件の間口を拡張できます。
この方法は、隣人との交渉しだいにはなりますが、不動産の価値を上げるためにも試す価値のある方法です。
ご自分で交渉することに不安を感じる方は、不動産会社に依頼し交渉してもらうこともできます。

但し書き道路として申請する
建築基本法が定める道路に接していない場合でも、一定基準を満たし安全が確保できると判断された場合は但し書き道路とみなされます。
但し書き道路と認可してもらうためには、特定行政庁に申請をして許可を得る必要があります。
詳しくは特定行政庁に問い合わせをしましょう。

再建築不可物件の状態のまま売却する

再建可能物件にシフトできない場合は、近隣の土地所有者に買い取りの相談をしてみましょう。
買い取ってもらえる場合もあれば、土地を譲ってくれる場合も考えられるので、最初に行なってほしい方法です。
その方法が難しい場合は、不動産会社の仲介を依頼することや不動産会社に買い取ってもらう方向で話を進めていきましょう。
柱や梁などを壊さないことを条件にリフォームやリノベーションをすることができます。
リフォームなどをおこなうことで不動産価値を高めることができるため、売却に有利に働くこともありますので、売却の前に不動産会社に相談をしてみましょう。

再建築不可物件を有効活用する方法とは？

デメリットが多いため敬遠されがちな物件ですが、考え方しだいでは次のようなメリットもあるのです。

マイホームがリーズナブルな価格で購入できる

リフォームしかできないというデメリットはあるものの、相場よりもかなり安い価格でマイホームを購入できます。
物件の状態によってはリフォーム次第で新築と同様のクオリティの物件に仕上がるため、低コスト重視の方にはとてもおすすめです。

賃貸物件としても活用できる

交通アクセスが良好なエリアや駅からのアクセスがよい物件の場合は、再建築不可物件でもリフォームをして賃貸物件として貸し出せます。
購入額が抑えられるため、アパートはもちろんのこと、今流行りのシェアハウスなどで貸し出せば、費用対効果が非常に高いケースが多いのです。
賃貸物件で家賃収入を得ていきたいとお考えの方や、高い利益率を希望される方はぜひ一度検討してみましょう。

再建築不可物件の買取をおこなう場合のポイント

再建築不可物件を買取り、手頃な値段でマイホームを購入したい方や収益を得ていこうとお考えの方に押さえていただきたいポイントをご紹介します。

物件の状態をチェック

購入する再建築不可物件での快適な生活ができるかどうかは、その物件の状態の良し悪しが大きく影響してきます。
そのため、再建築不可物件を購入する際は、以下の箇所の状態を確認しましょう。

物件の現状を知るために確認する箇所

●物件の基礎や柱・梁
●屋根
●外壁
●建物の傾き
●雨漏りや水漏れなどがないか

また、改築をして住んでいきたいと考えている場合は、どの程度のリフォームができるかどうかも併せてチェックしておくことをおすすめします。
物件の状況によってはリフォーム代がかなりかかってしまうこともありますので、購入前にある程度の見積もりを立ててもらうことも重要なポイントです。

隣接する物件との境界線をきちんと把握する

購入後にご近所の方たちとのトラブルを防ぐためにも物件の境界線をきちんと把握しておくことが大切です。
古い物件であればあるほど境界線が曖昧な物件が多いため、近隣の土地の所有者の方にも立ち会ってもらった上で境界線を確定させるようにしましょう。

土地値相当額であるかをチェック

再建築不可物件は、売却することが難しいのが現状です。
そのため、購入の際には上物の価値はほぼない状態の土地値相当額であるかを確認した上で購入しましょう。
また、購入後に売却することもあるかと思いますが、そういったときに備え価値の高いエリアの再建築不可物件を購入するようにしましょう。
有効活用できないまま再建築不可物件を所有していても、固定資産税はかかります。
負の財産にしないためにも、価値あるエリアの物件の購入を検討しましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか？再建築不可物件がどのような物件なのかについてご紹介しました。
多くのデメリットがある再建築不可物件ですが、相場よりも安く購入ができることなど、活用次第ではメリットのある物件であることがわかりました。
買取をする際はメリットだけでなくデメリットもきちんと理解した上で購入するようにしましょう。