不動産を売却するにあたって、一般的におこなわれることが多いのは「査定」ですが、「不動産鑑定」という手段もあります。
この2つは似ている言葉ではありますが、多くの面で違いがあります。
この記事では、不動産鑑定とはなにか、また、査定との違いや、鑑定を依頼して完了するまでの流れをご紹介します。
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まずは鑑定の概要を、誰が実施するか、どのような結果が得られるのかについてご説明します。
不動産鑑定士がおこなう
鑑定は資格を持った不動産鑑定士、もしくは不動産鑑定士補だけがおこなえる独占業務です。
これらの資格は国家資格で、一次試験と二次試験両方の最終合格率は5%前後の難関資格と言われています。
鑑定評価に関する高度な専門家として証明するための資格で、既定の国家試験に合格するだけでなく、実務修習のすべての過程を修了しなければなりません
それにより国土交通大臣の確認が得られ、不動産鑑定士を名乗ることができます。
不動産鑑定士補は、不動産鑑定士に準ずる資格で、一部の試験に合格し、国土交通大臣の確認を受けた方のことを言います。
このように国から認められた資格を所持していなければ、鑑定をおこなうことはできません。
正式な書類が作成できる
法的にも正式な書類が作成できることが鑑定の特徴です。
不動産の価値を知るためには周囲の物件の売り出し価格を自分で見たり、査定を受けたり、いくつかの方法があります。
そのなかでも、鑑定によって得られる結果は「不動産鑑定評価書」と言い、もっとも信頼性の高いものとして扱われます。
評価書は裁判所や税務署に提出し、判決や税金の根拠となる法的な書類としても使用することができます。
また、毎年国が発表する公示地価や、都道府県が発表する基準地価についても、鑑定の結果が採用されています。
それほど信頼性が高く、国が認める評価方法であると言えます。
評価に明確な基準がある
鑑定は法的書類としても扱われるため、その評価方法と基準も明確に定められています。
国が定める「不動産鑑定評価基準」に沿いながら、適切な手順を踏んだうえで、適正な不動産価格が導き出されています。
売却における不動産鑑定と査定の違い
不動産査定も、鑑定と同じように不動産を評価して価格を算出するものです。
しかし両者にはさまざまな違いがあるため、どちらをおこなうかは状況によって異なります。
それぞれの違いについてご説明いたします。
得られる結果の違い
鑑定で出される「不動産鑑定評価書」は法的書類として利用できるとご説明しましたが、査定では違います。
査定では不動産会社が独自に算出するか、不動産鑑定士に依頼して算出するもので、結果は法的書類としては使えません。
鑑定では、ただ純粋に不動産の価値を評価するのに対し、査定では「およそ3か月でその不動産が売却できそうな価格」を算出します。
それぞれ見ている視点と基準が違っているため、出される結果にも違いが生じます。
かかる費用の違い
鑑定では正式な評価額を知ることができますが、その分高額な費用がかかります。
一般的な不動産の鑑定を依頼した場合、20～30万円程度の費用がかかることが一般的です。
現地調査でどれほどの時間や手間がかかるかによっても費用は変動し、多くの場合、土地だけよりも建物付きの土地、さらにそれよりもマンションのほうが高い費用がかかります。
また、不動産の評価額が高額になればなるほど、鑑定の費用も高くなる傾向にあります。
一方、査定は不動産会社のサービスの一環としておこなわれているため、費用は一切かかりません。
場所や評価結果などがどのような状況であったとしても、基本的には無料で査定を受けることができます。
かかる期間の違い
鑑定では一般的に2週間から1か月ほどの期間がかかります。
そのため、時間には余裕を持って依頼する必要があります。
それに対して査定では時間がかからないのも特徴です。
現地調査をせず、情報のみで判断する机上査定（簡易査定）なら1～2日で結果を受け取ることができます。
現地調査をする訪問査定でも、1週間程度という早い期間で結果を知ることができるでしょう。
依頼する側の目的の違い
鑑定を依頼する場合、多くの費用と時間がかかるため、公的機関に書類を提出するなど、なにか明確な目的を持って依頼されることがほとんどです。
それに対し、査定ははっきりとした目的がなく受けることも可能です。
基本的には売却を検討している方が多いですが、売却を決めていなくても、「とりあえず結果を聞いてから考えよう」という気持ちで査定に出す方も多いです。
査定は無料で受けられ、期間も短いため、気軽に受けられるのがメリットです。
不動産鑑定が必要なタイミングと鑑定の流れ
通常の売却であれば査定を受ける方がほとんどですが、ここでは不動産鑑定が必要なときと、鑑定を受けるときの流れについてご紹介します。
鑑定が必要なタイミング
費用がかかっても鑑定を受ける必要があるのは、可能な限り正確な不動産の価値を知りたいときです。
財産分与の際に公平な分配をするため、個人が鑑定を依頼するケースが多いです。
大きなお金が動く、相続や離婚の際の財産分与では、もめごとが起きやすいため、全員が納得しやすいように鑑定結果を利用して分配されます。
また、相続税の支払いが必要なときにも、不動産鑑定が必要となります。
不動産にかけられる税金が高すぎると感じたときに不動産鑑定を依頼し、その結果をもとに納税額の引き下げを求められることもあります。
親族間で不動産の売買をする際にも、その取引額が適正かどうかを判断するため、鑑定が求められます。
このように、公的機関に提出するなど、第三者を納得させるための公的な資料として、鑑定がおこなわれることが多いです。
鑑定の流れ
鑑定を依頼する場合の流れをご説明します。
依頼する不動産鑑定事務所を選ぶ
対象不動産の近くにある不動産鑑定事務所から、信頼できるところを探しましょう。
多くの事務所では無料で見積もりをしてくれるため、その際に金額だけでなく対応の誠実さなどを見極め、任せられるかどうかを判断することが大切です。
申し込みと必要書類の提出
信頼できる事務所が見つかったら、鑑定を正式に申し込み、委託契約を結びます。
鑑定には固定資産税納税通知書や、登記事項証明書、住宅地図など、多くの書類が必要となり、役所に行かなければ手に入らない書類も多々あります。
できるだけ余裕を持って依頼しておくと安心です。
事務所が用意してくれる書類もあるため、指示に従いながら必要な書類を確認して提出しましょう。
鑑定評価がおこなわれる
不動産鑑定士が実地調査をおこない、写真撮影や周囲の状況確認などがおこなわれます。
また、提出した書類や役所への調査もおこない、すべての情報を総合して結果が算出されます。
鑑定評価書が交付される
結果に対する報告が一度おこなわれ、そこで問題がなければ不動産鑑定評価書が交付され、終了となります。
事務所や契約によっては、この前に中間報告がおこなわれることもあります。
まとめ
不動産売却の際におこなわれる鑑定とはなにか、査定との違いや流れについてご説明しました。
不動産鑑定では正確な価格を知ることができますが、費用も時間もかかります。
一般的な売却であれば、まずは無料でできる査定から始めるのがおすすめです。
なにから始めて良いかわからないときでも、ぜひお気軽にご相談ください。
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