面倒な手続きも終了し、故人との思い出に浸っているなかにもつかの間、相続した財産が不動産の場合は用意する書類もたくさんあります。
今回は不動産の相続から売却までの流れと注意点、そして相続登記についてご紹介していきます。
不動産を相続する可能性のある方は、ぜひチェックしておいてください。
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不動産相続は不動産を受け取ったらそれで終わりというわけではありません。
通常の相続同様、死亡届の提出から遺言書の有無の確認、そして不動産を相続するなら必要書類の用意などやることがたくさんあります。
とくに用意する書類によっては、相続人の代理で取得することができず、名義本人が取りに行く必要のものも存在します。
この項目でどんな書類が必要なのか事前に把握し、いざそのときが来た際に迷わないようにしておきましょう。
不動産を相続したらどうすべき？
不動産を相続した場合まず真っ先に用意する書類があります。
相続人全員の戸籍謄本や相続人全員の印鑑証明書、そして被相続人の戸籍謄本、遺産分割協議書や不動産の登記事項証明書、不動産を相続する相続人の住民票、不動産の固定資産評価証明書などです。
これだけでも膨大な数の書類があることがわかります。
不動産の相続が発覚したらすぐに準備ができるようにしておきましょう。
相続関係の書類を専門知識の乏しい方が作成するのは時間がかかってしまいますので、難しいようであれば司法書士に依頼するのもひとつの手段です。
相続したら、相続税の計算も忘れずにおこないましょう。
これらの相続税の計算も、土地や不動産を含めて計算するのは困難ですので、司法書士に依頼することをおすすめします。
相続した不動産の分割
不動産を相続すると相続税以外にも費用が発生します。
登録免許税や戸籍謄本など書類の所得費用や郵送費用、そして司法書士への報酬です。
司法書士への報酬については、司法書士を雇った場合にのみ発生します。
相続税以外の費用については、相続税評価額によって大きく変動します。
不動産を相続した場合通常の現金の相続とは異なり、分割をするのが非常に困難となります。
不動産自体を複数に分割しそれぞれに相続させる現物分割であったり、代償分割のように一部の相続人が不動産をそのまま相続した上で、他の相続者には土地代を現金で支払うという方法もあります。
相続した不動産を売却してしまいそこで得た現金を相続人で分割するという換価分割という方法もあります。
相続した不動産の分割が難しいのであればこの換価分割という方法をとったほうがトラブルも少なく済みます。
相続した不動産を売却するには？
相続をした不動産を売却するには相続登記というものをしておく必要があります。
相続登記を実施し名義を変更することで、売却ができるようになりますので、この手続きは忘れないようにしておきましょう。
さらに相続した不動産においても譲渡益の申告というものが必要となります。
不動産を売却して得た利益には税金が発生しますので確定申告は忘れずにしましょう。
相続税を支払っている場合は譲渡税を軽減できます。
相続税申告期限の翌日から3年以内に相続不動産を売却し利益を得た場合に関しては相続税の一定額を取得費に加算することが可能です。
これを相続税の取得費加算の特例とよび、譲渡益を抑え税金を節税することが可能となるのです。
相続した不動産を売却する際の注意点
それでは換価分割のため相続した共有の不動産を売却する上で何が必要なのでしょうか。
相続人である共有者全員の同意はもちろんのこと窓口担当者を決めておくことも重要なポイントです。
また売却額の最低ラインもしっかりと決めておくことが重要となります。
さらに特定の条件において相続空き家の3,000万円特別控除適用というものが存在します。
これは、不動産を売却したときに、譲渡所得から3,000万円を控除してくれる特例です。
それぞれをしっかり把握して事前に準備しておかないと余計な税金がかかってしまうので注意が必要です。
共有物の売買の場合
相続人全員で共有している不動産を売却する場合は、当然ながら共有している全員の同意が必要となります。
一人でも売却に反対している場合は、不動産の売却をすることができません。
不動産を相続した場合には、あとから売りたくないなどのトラブルを回避するためにも、事前によく話し合って決めておくことが重要です。
また不動産売却においては担当窓口を決めておくことがベストです。
不動産の売却はさまざまな方と関わるため、毎回別々の方が対応すると話が分かりにくくなってしまうので、担当窓口は決めておきましょう。
測量の際には費用が発生する可能性もありますので相続人全員で費用が発生しときのための定義も決めておくことが、トラブル回避につながります。
また相続した不動産の売却においてトラブルが少なくなるように売却の最低金額をあらかじめ決めておくというのも重要です。
担当窓口一人で売却金額を決定してしまうのはトラブルの原因となります。
あらかじめ全員でいくら以上なら売却に同意する、などの定義を決めておけば、勝手に安く売られてしまったりすることはありません。
もっと高額に買い取ってくれるところではあったのではないか、といったトラブルにも発展しづらくなります。
不動産にローン残債や支払い義務はあるかどうか
相続した不動産が必ずしもプラスの利益になるとは限りません。
せっかく相続しても不動産に住宅ローンが残っている場合マイナスの財産として残ってしまいます。
当然ですがこうした残りのローンについても支払い義務を受け継いでいくようになります。
多くの場合は生命保険に加入していることが多いので死亡時に保険金にて住宅ローンが支払われることが一般的となります。
そのためほとんど発生しないものではありますが、万が一発生してしまうようなことがあれば支払い義務があるということは忘れてはいけません。
相続登記と相続した不動産売却の関係性
不動産を相続する時に必ず出てくるのがこの不動産登記というものです。
簡単に説明すれば、この相続登記というのは、不動産の所有者が死亡者から相続した人へと名義変更する手続きとなります。
不動産登記の手続きを忘れてしまい、そのままにしてしまうと、不動産の売却自体ができないので、必ずおこないましょう。
相続登記をおこなうには？
相続した不動産を元の所有者から自身への名義変更をするための手続きですが、確認をしたり書類を作成したりと手間がかかります。
まずは遺言書の有無を確認し、法定相続人および相続財産の確認をおこないます。
その上で遺産分割協議書の作成をおこない、相続登記を申請します。
こうした相続登記についてはとくに申請期限などは設けられていないので、時間が経過したから出来なくなってしまうといったことはありません。
ですが相続登記を実施しなければ当然ながら不動産を売却することができません。
換価分割を計画していて売却が前提になっているのであれば、後のトラブルの回避のためにも、早めにおこないましょう。
まとめ
相続した不動産を売却するとなると、書類作成の流れから売却のための必要なもの、売却の際の注意点は事前に把握しておきましょう。
とくに相続登記については、期限もないため忙しさに負けて忘れてしまいがちです。
不動産売却には必要なステップが多く、また発生する税金も多いので、必ず事前によく確認しておきましょう。
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