不動産の相続の予定があり、その不動産の賃貸経営しようと考えていませんか。
ここでは、賃貸の経営は相続税対策に役立つということを解説していきますので、ぜひ参考にしていただければ幸いです。
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まず、賃貸経営とはどのようなものかを解説していきます。
賃貸経営とは、総じて不動産を賃貸する事業のことを指します。
アパートやビル、マンションなど、運営する不動産はそれぞれありますが、共通は第三者に利用してもらい、その分の利用費をもらい利益としていくという点になります。
賃借人の募集、交渉、契約、賃借料の徴収、管理などの業務をおこなう必要があります。
アパートを経営するか、マンションを経営するかなどで運用方法も変わってくるので、資金のやりくりなどを学ぶことができるのが賃貸経営になります。
賃貸経営が相続税対策に役立つ理由
ここからは、なぜ賃貸を経営することが相続税の対策になるのかという理由について解説していきます。
土地や建物は現金よりも評価額が低くなる
現金を相続する場合は100%の評価額となるため、多めに相続税を支払う必要があります。
しかし土地や建物の場合は評価額が現金のように100%ではなく低くなるため、土地建物として相続したほうが税金を抑えることができます。
まず、土地にかんしては、評価額が2割程度下がるとされています。
これは路線価の目安が全国の標準的な土地の価格を調査し、公表する指標である地価公示価格の8割の額とされているためこうなっています。
路線価というのは、道路に面した標準的な宅地1㎡あたりの土地の評価額のことになります。
建物として相続する場合は、土地として相続する場合よりも評価額が下がります。
具体的には、建物の評価額は3～4割程度下がるとされています。
建物は固定資産税評価額を使用するのですが、固定資産税評価額が建築費の6～7割程度になるためこのように評価額が下がることとなります。
小規模住宅用地の減額の特例が利用できる
小規模住宅用地の特例というのは、亡くなった方が居住していた土地などであれば、一定の要件を満たすことによって、評価額を80%から50%程度まで下げることができるというものになります。
被相続人と相続人が生計をともにしていたかどうか、土地の上に建物が建っているかどうかなどが条件となります。
居住用か、事業用かなどによって特例が適用される面積や割合が異なってくるので、事前に確認しておくことが重要になってきます。
金融機関からの借入で債務控除を利用する方法
債務控除というのは、相続税額を決定する際にプラスの財産からマイナスの財産を差し引くことになります。
アパートを建てるために必要となった費用をローンなどを利用して調達した場合は、借入金の分だけマイナスとして扱うことができるため、相続対象の財産から控除することができるようになります。
控除された分だけ税金対策をおこなうことができるため、こちらも活用できると大きな節税が期待できます。
定期的な賃料収入を得ることができる
なによりも、不動産を経営するということは、賃料収入、家賃収入を得ることができるというメリットがあります。
節税対策だけでなく、一定の不労所得を得ることができるため、税金がきつくて払いきれない、といった状況や、身になにかがあってしばらく働けなくなったとしてもお金に困ることがないということになります。
相続税対策としてもおすすめの理由は以上になります。
あらゆる点から税金の対策をおこなうことができるため、知識をつけて対策をおこなっていきましょう。
相続税対策で賃貸経営をおこなう際の注意点
もちろん、あらゆるメリットがある反面、注意点もいくつか存在していますので、ここからは注意点について解説していきます。
賃貸経営は事業であるということを忘れてはいけない
賃貸を経営するということは、れっきとした事業となるということです。
税金対策で購入したはいいものの、経営が上手くいかず、赤字になってしまっては本末転倒になってしまいます。
儲けを出しつつ節税ができなければ意味がないので、儲けが出るような土地かどうか、需要はあるかどうかなどをしっかりと把握していかなければなりません。
実質の利回りを計算しておくようにする
よくあるミスとして、表面利回りだけを見て、この賃貸を経営しよう、と考えることがありますが、表面利回りは実際に得られる利益とは違います。
表面利回りから、諸経費を差し引いた金額を実質利回りと呼び、こちらが正式な利益になります。
実質利回りは経費や空き家がどれだけあるかで決まってきます。
誰も住んでいない部屋が多ければ、その分赤字経営となってしまう可能性もあるのです。
また、築年数が経っている物件の場合、この実質利回りも下がる傾向があるので、購入する前に築年数や実質利回りをしっかりと確認しておかなければ、節税どころではなくなってしまうので注意しましょう。
立地条件などを十分に確認しておく
利回りを確認するのであれば、どこの物件を購入すべきかもよく検討する必要があります。
どんな地域で、どのような人たちが住んでいるのかを確認しておくことで、その賃貸に住んでくれるかどうかなどをある程度見極めることができます。
たとえば周りに駅があったり、商業施設が多ければその分人のとおりも多く、住んでくれる可能性が高くなるかもしれません。
利回りを高くするため、赤字経営にしないためにも、どのような土地の賃貸を購入するかはよく考えておきましょう。
収入に対しての税金もかかってくる
税金対策として始める賃貸経営ですが、当然賃貸で利益が発生した場合、それに対しても税金が発生するので注意しておきましょう。
経費を差し引いたうえでの家賃収入が年間1,800万円～4,000万円の場合、所得税と住民税を合算すると50%も税金が発生してきます。
4,000万円以上の収入になると税金は55%と、半分以上も税金でなくなることとなります。
もちろん、税金対策としてうまくは行きますが、せっかく利益が手に入るのですから、利益に対しての税金についてもよく確認しておくようにしましょう。
事業計画を念入りに立てておく
経営をおこなうということは、見積もりなどはしっかりと作っておく必要があります。
甘い見積もりをしていると、せっかく経営を始めたのに数年後には赤字になる、なんてことも珍しくありません。
コスト面や立地条件は当然ですが、何年間利益が発生しない状態でも耐えられるかなど、耐久力に関しても考えておくことが重要でしょう。
税金対策として始めるものですが、失敗したら大変な大赤字になりますので、よく注意しながら経営していきましょう。
まとめ
ここまで、相続税対策で賃貸経営をする際のおすすめの理由や、注意点などについて解説してきました。
相続税は対策をしておくことで余計な出費を抑え、その分ほかのことにお金を使うことができるのでなんとしてもおこなっておきたいところになります。
しかし、間違った知識や、甘い分析で賃貸経営をしてしまうと赤字となってしまい、結果的に多くのお金を失ってしまうリスクもあります。
間違いなく経営をうまくいかすために、不動産会社に相談し、どのような物件がいいか、どのような土地がいいかの確認をおこなっていきましょう。
不安な場合は、家族の方とよく相談してから賃貸経営で節税をおこなうという決断をするのも良いと思います。
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