親が一人暮らししていた実家など、思いがけず空き家を相続することがあります。
自分の住む場所に近ければ、そのまま自分が移り住んだり、こまめに管理しながら空き家のまま維持したりできますが、なかなかそうもいきませんよね。
そこで活用したいのが、空き家を売却したときに受けられる最大3,000万円の特別控除の特例。
今回は空き家を相続する可能性のある方、または空き家を所有している不動産オーナーの方に向け、特別控除を受けるための要件や注意点、売却方法についてご紹介します。
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弊社へのお問い合わせはこちら空き家を売却する際に特別控除の特例を受けるための要件とは？
まず空き家売却で特別控除を受ける場合の要件を確認しておきましょう。
この特別控除の特例とは空き家をなくすことを目的とした制度で、相続によって取得した空き家を被相続人が死亡した日以降3年を経過した日が属する年の12月31日までに売却したときに適用されるもの。
具体的には以下の要件を満たしている場合に、空き家を売却して得た利益から最大3,000万円が控除されます。
特例控除の要件①被相続人が一人暮らしであること
空き家にかかわる特別控除は空き家をなくすことを目的としているため、被相続人に同居人がおらず一人暮らしであることが要件となります。
一人暮らしの被相続人が住んでいた住居や敷地を相続し、その不動産を売却して利益があった場合に適用されます。
特例控除の要件②昭和56年5月31日以前に建てられていること
空き家にかかわる最大3,000万円の特別控除の対象は、昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地に限定されます。
さらに建物が現在の耐震基準を満たしていなければリフォームを施すか、そうでなければ建物を取り壊して敷地のみを売却する必要があります。
特例控除の要件③相続から売却まで引き続き空き家であること
空き家にかかわる特別控除は相続から売却まで一貫して空き家であることも要件となるため注意が必要。
この要件が満たされているかどうか証明するため、所在市区町村へ何らかの証明書または固定資産税の明細書の写しなどを提出して「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、確定申告書に添付しなければなりません。
特例控除の要件④税制改正で老人ホームなどへの入居時も対象に
平成31年の税制改正により平成31年4月1日以降の売却から、被相続人となる人が老人ホームなどへ入居した時点で一定の要件を満たしている場合も、この特例の適用対象に。
これにより相続が発生する前でも特別控除の適用を受けて、空き家となった住居と敷地を売却することが可能になりました。
特別控除の特例を受けて空き家を売却する際の注意点とは？
続いて、空き家にかかわる特別控除の特例を受けて空き家を売却する場合の注意点を見てみましょう。
とくに空き家を売却する際の注意点として覚えておきたいのが「契約不適合責任」です。
契約不適合責任とは、空き家に限らず不動産を売却・引き渡し後に発覚した建物の瑕疵に対し、売主が一定期間責任を負うというもの。
契約不適合責任は、2020年4月の変更前まで「瑕疵担保責任」と呼ばれていたもので、名称変更とともに売主が負うべき責任の範囲が広がり、さらに不具合があった場合に買主が売主に対しておこなえる請求方法も増えています。
親などが一人暮らししていた空き家や長い期間、放置していた空き家などでは、その住居や敷地にどういった瑕疵があるのか、詳しく承知していない場合も多いため、この点には十分注意する必要がありそう。
売却した後に重大な瑕疵が発覚した場合、多大な費用や手間がかかってしまうこともあるので、空き家を売却する際には以下のような瑕疵がないか、しっかり確認しておくことをおすすめします。
空き家売却の注意点である契約不適合責任の対象瑕疵
物理的瑕疵
●劣化による雨漏り
●シロアリによる被害
●耐震基準を満たしていない
●建ぺい率や容積率を満たしていない
●敷地に廃棄物が埋まっている
環境的瑕疵
●近所から騒音・振動・悪臭などがある
心理的瑕疵
●住居や敷地内で自殺・他殺・事件・事故があった
●近所に暴力団の事務所や火葬場などがある
空き家売却の注意点である契約不適合責任を負う期間
名称変更前の瑕疵担保責任では「買主は瑕疵を知ったときから1年以内に請求しなければならない」と民法で定められていました。
これに対し現行の契約不適合責任では「買主が契約内容との不適合を知ったときから1年以内に売主に通知する」と変更。
この変更事項によって買主の権利はより強く、売主の負担はより大きくなったといえるでしょう。
特別控除の特例を受けて空き家を売却するおすすめの方法は？
最後に、特別控除の特例を受けて空き家を売却する場合の売却方法について見てみましょう。
空き家を売却する方法としては、不動産業者の仲介のもと一般売却を進める方法と、不動産業者に空き家をそのまま買い取ってもらう方法の2つがあります。
不動産業者の仲介のもと一般売却を進める方法の流れとしては、不動産業者に依頼し、空き家を購入してくれる個人を探してもらうことになります。
仲介を依頼された不動産業者は空き家の価格査定をおこない、購入希望者が現れれば媒介契約を結んで買主に直接売却。
それに対し、不動産業者に空き家をそのまま買い取ってもらう方法では、不動産業者との条件が合えば、すぐに空き家を買い取ってもらえます。
不動産業者の仲介による一般売却と空き家買取はどちらがおすすめ？
上記のような流れでおこなわれる一般売却と空き家買取ですが、実際にはどちらがよいのでしょうか？
相続などで所有することとなった空き家を処分するなら、ズバリ買取がおすすめ！
その理由としては、以下のようなメリットがあげられます。
空き家買取がおすすめの理由①短期間で売却できる
一般売却では買主が現れるまで一定の期間を要しますが、空き家買取では不動産業者との交渉がスムーズに進めば短期間で売却が完了します。
空き家買取がおすすめの理由②仲介手数料が不要
買取では仲介による販売活動をする必要がないため、仲介手数料は不要。
ちなみに一般売却の仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、取引価格によって以下のような費用がかかります。
●取引価格が200万円以下の場合=取引金額×5％
●取引価格が200万円超から400万円以下の場合=取引金額×4％+2万円
●取引価格が400万円超の場合=取引金額×3％+6万円
空き家買取がおすすめの理由③契約不適合責任が免責される場合がある
前述したとおり、空き家を売却する場合は厳しい契約不適合責任を負うこととなります。
しかし不動産業者が買主となる買取では、売主の契約不適合責任が免責となる場合が多いのも大きなメリット。
売却後、数年におよぶ可能性もある契約不適合責任を負う心配がなくなるのは、売主としてとても助かりますよね。
まとめ
空き家にかかわる特別控除の要件や注意点、売却方法についての情報はいかがでしたか？
相続などで遠方の実家を相続したときなどは、空き家にかかわる特別控除の特例はぜひ活用したいですよね。
その際には、特例の適用を受けるための要件をクリアしているか、また自分の所有する空き家に契約不適合責任が発生する瑕疵がないか、しっかりと確認することが大切！
もしも何らかの不安があれば、そうした事情を明らかにして不動産業者に買取の相談をしてみるのもいいかもしれませんよ。
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