既存不適格建物を所有されている方の中には、「本当に売却できるのか」「不利な条件があるのではないか」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。実際、法律の改正によって現行の基準に合わなくなった建物には、特有のリスクや制約が存在します。本記事では、既存不適格建物の定義や現状、売却時に注意すべきポイント、スムーズな売却方法、そして所有者が取るべき具体的なステップについて分かりやすくご説明いたします。悩みを解決するためのヒントをぜひご確認ください。
既存不適格建物とは何か、その定義と現状
「既存不適格建物」とは、建築当時は法令に適合していたものの、その後の法改正により現在の基準に合わなくなった建物を指します。たとえば、1981年（昭和56年）５月の耐震基準改正前に建築された建物は、新基準を満たさず「旧耐震基準」のままとなり、既存不適格に該当します。
また、接道義務の見直しによって幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していない物件は、建築当時は合法でも、現行法では不適格とみなされることがあります。さらに、建ぺい率や容積率、用途地域、高さ制限などの法改正により条件を満たさなくなるケースもあり得ます。
もっとも、既存不適格建物は現状での使用や居住について罰則の対象とはなりませんし、直ちに使用停止となるわけではありません。ただし、増改築や建替えを行う際には、現行法に適合させる必要がある点にご注意ください。
| 区分 | 内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| 耐震基準 | 1981年以前の旧基準 | 旧耐震のまま建てられた建物 |
| 接道義務 | 幅員4ｍ以上道路への未接続 | 旗竿地や袋地など |
| 用途・建ぺい率 | 都市計画法改正による不適合 | 用途地域の変更、建ぺい率超過 |
売却時に知っておくべきリスクと制約
既存不適格建物を売却する際には、いくつかの重要なリスクや制約が存在します。まず第一に、住宅ローンの審査に通りにくい点です。既存不適格建物は現行法に適合していないため、金融機関は担保価値を低く評価しがちで、審査に通らないケースが少なくありません。特に容積率などが現行基準を超過している場合には、ローン利用が困難となることもあります。
第二に、建替えや増改築の制限です。建て替えや増築を行う際には現行の建築基準法に適合させる必要があり、場合によっては建物の規模が縮小したり、建築自体が困難になったりします。接道義務の不備や容積率・建ぺい率の超過など、既存不適格の理由によっては再建築不可となる可能性もあります。
第三に、買主への告知義務の重大さです。既存不適格建物であることを正確に買主に告知しない場合、後に売買契約が無効になったり、損害賠償を請求されたりするリスクがあります。このため、取引時には重要事項説明書などを通じてしっかりと事実を伝える必要があります。
以下にこれらのポイントを表形式で整理します。
| リスク・制約 | 具体的な内容 |
|---|---|
| 住宅ローン審査 | 担保評価が低く、審査に通りにくい |
| 建替え・増改築の制限 | 現行法に合わせる必要があり、規模縮小や再建築不可の可能性 |
| 告知義務とリスク | 告知漏れで契約無効や損害賠償のリスク |
（売却をスムーズにする方法）
既存不適格建物を売却する際は、通常の売却方法では難航しがちですが、工夫を凝らすことでスムーズに進めることが可能です。
まず、買取業者への相談や複数社による査定を活用するのが効果的です。既存不適格建物は住宅ローンが組みにくく買い手が限られるため、現金買いが主体の買取業者に依頼すると短期間での売却や仲介手数料なしでの取引が期待できます。また、複数社から査定を受けることで、より好条件の提案を得られる可能性が高まります。
次に、隣地を取得する・建物の減築を行う・更地にして売却するなど、既存不適格を是正する方法も考えられます。たとえば、隣地を買い足して土地面積を広げることで建ぺい率や容積率オーバーの問題を解消したり、不要な部分を減築して基準に近付ける方法があります。建物を解体して更地として売却する手段もあり、法令適合の手間を省いて販売が可能になります。
さらに、「現金買い主体の買主探し」や「古家付き土地として売る」など、対応策を工夫することも有効です。住宅ローンを利用しない現金買い主をターゲットにすることで売却の条件を柔軟にでき、工事や適法化の手間を気にしない買主と出会える可能性があります。また、建物をそのまま残した「古家付き土地」として売り出すことで、買主にとっての利用自由度が高まり、取引の幅が広がります。
以下の表は、それぞれの手法を比較したものです。
| 方法 | 内容 | メリット |
|---|---|---|
| 買取業者や複数査定 | 現金買いや複数査定で条件比較 | 短期間かつ仲介手数料不要の可能性 |
| 隣地取得・減築・更地化 | 法令不適合部分の是正 | 法的制限が解消され売却しやすくなる |
| 現金買主・古家付き土地として販売 | ローン不要・建物を資源として活用 | 買い手層が広がり売却機会が増加 |
これらの方法を組み合わせながら、所有者様の売却目的（迅速な売却か高額売却か等）に応じて最適な戦略をたてることが、既存不適格建物をスムーズに売却する鍵となります。
（既存不適格建物所有者が取るべきステップ）
既存不適格建物を所有していて売却を検討している方がまずとるべきステップを、以下の通り整理いたします。
| ステップ | 内容 | 目的 |
|---|---|---|
| １．法令状況の確認・市区町村への相談 | まず、現状の法令への適合状況を整理し、市区町村や自治体の窓口で確認を行います。 | 法規制や制限の具体的な把握と、売却に関する行政的な方向性の確認 |
| ２．売却目的に応じた戦略立案 | 「できるだけ高く売りたい」「なるべく速く売りたい」など自身の目的に応じて、減築や隣地購入、更地化などの対策を含めた対応策を検討します。 | 目標に合った売却手段の選定と具体的な行動計画の策定 |
| ３．弊社への問い合わせと専門支援の依頼 | 経験豊富な専門の不動産会社にご相談いただき、法令や市場性に詳しいサポートを受けながら、最適な売却戦略をともに考えます。 | 専門的知見に基づく的確な判断と、安心できるサポート体制の構築 |
まずはお住まいの自治体に法令状況を確認し、売却目的を明確にしたうえで、どのような対応が可能かを整理しましょう。その上で、弊社にお問い合わせいただければ、既存不適格建物について扱いに慣れた専門スタッフが、ご希望に沿った売却方法をご提案いたします。
まとめ
既存不適格建物を所有し、売却を検討している方にとって、現行法に適合しない建物の売却は様々なリスクと制約を伴います。しかし、適切な売却戦略や是正策を講じることで、スムーズな売却も十分に可能です。住宅ローン審査や買主への告知義務などのポイントを正しく理解し、専門家のサポートを受けることで、不安を解消しながらより良い条件で売却できる道が開けます。当社では、お客様一人ひとりに合わせた丁寧なご提案を行っていますので、安心してご相談ください。
