不動産を売却した後、「確定申告をしなければならないのか？」と悩まれている方は意外と多いものです。不動産の売却は人生で何度も経験することではなく、申告の要・不要や手続きについて分からない点も多いでしょう。この記事では、不動産を売却した方が押さえておくべき確定申告の必要性や手順、節税のポイントまで、分かりやすく丁寧に解説いたします。手続きを見逃して後悔しないためにも、ぜひ最後までお読みください。
確定申告が必要になるケースと時期（不動産を売った人向け
不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、確定申告が必要になります。具体的には以下のようなケースです。
| ケース | 内容 | 補足 |
|---|---|---|
| 売却価格が取得費を上回った | 売却益（譲渡所得）が発生した場合 | 課税対象になります |
| 利益が出なくても特例を活用する場合 | 例えば「特別控除」などを利用するためには申告が必要 | 損失でも申告が重要です |
| 損失が出た場合 | 譲渡損失がある場合でも申告することで翌年以降の繰越控除が可能 | 将来の節税につながります |
確定申告の提出期限は、不動産の引き渡し（売却）をした翌年の二月十六日から三月十五日までです。この期間外に提出すると無申告加算税や延滞税が課されることがありますので、期限を守って提出することが重要です。
申告を怠った場合、税務署から催告が入り、課税に加えて無申告加算税や延滞税が課せられます。無申告加算税は譲渡所得税額のうち五十万円までは一五パーセント、超過部分は二〇パーセントの税率が適用されます。延滞税は申告期限の翌日から二か月までは年率七・三パーセント、それ以降は年率一四・六パーセントとなります。
譲渡所得の計算方法と取得費・譲渡費用（不動産を売った人向け）
不動産を売却された方が確定申告で気になるのが、譲渡所得の計算方法です。まず基本となる計算式は、「譲渡所得＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）」となります。取得費には購入代金や仲介手数料、登記費用、リフォーム・改良費などが含まれますが、建物部分については所有期間中の減価償却費を差し引いた額で計算します。取得費が不明な場合は、売却代金の５％を「概算取得費」として用いることが認められています。これは実際の取得費が不明である場合の便宜的な特例です（国税庁）。
以下の表に、取得費が不明な場合の「概算取得費」と、取得費・譲渡費用に含まれる主な具体例を整理しました。
| 分類 | 内容・例 | 備考 |
|---|---|---|
| 取得費（実額） | 購入金額、仲介手数料、登記費用、改良費、設備費など | 建物は減価償却費を差し引く |
| 概算取得費（特例） | 売却代金の５％ | 取得費が不明な場合や５％より少ない場合にも使用可 |
| 譲渡費用 | 仲介手数料、印紙税、測量費、解体費など | 売るために支出した費用が対象 |
譲渡費用とは、たとえば仲介手数料、売買契約書に貼る印紙税、測量費、解体費、立ち退き料など、売却に直接かかった費用を指します。これらも取得費と同様に譲渡所得の計算から差し引くことが認められています（国税庁）。
取得費が確認できる場合は、まずは実際の取得費を使って申告することが原則です。ただし、契約書や領収書を紛失した場合などは概算取得費（売却代金×５％）が利用できる特例もありますが、実額を下回ることが多く、結果として譲渡所得が大きくなり税負担が増える可能性がある点にはご注意ください。
以上をふまえ、取得費と譲渡費用の整理や書類の確保をしっかり行うことで、正確な譲渡所得を算出し、適切な確定申告を行うことができます。
特例・控除の活用による節税ポイント（不動産を売った人向け）
不動産を売却された方にとって、節税は非常に気になるテーマです。ここでは「３,０００万円特別控除」「所有期間に応じた税率」「特例の併用効果」の三点を中心に、わかりやすくご説明いたします。
| 特例・控除 | 概要 | ポイント |
|---|---|---|
| ３,０００万円特別控除（居住用財産） | 自宅など居住用不動産の売却で、譲渡所得から最大３,０００万円を控除できます | 一定の居住要件を満たす必要があり、住宅ローン控除等との併用はできません |
| 所有期間による税率（短期・長期・１０年超軽減） | 所有期間５年以下は約３９.６３％、５年超は約２０.３１５％、１０年超なら軽減税率１４.２１％（６,０００万円以下部分）に軽減されます | 所有期間が長いほど税負担が軽くなります |
| 控除と軽減の併用による節税 | ３,０００万円控除と１０年超所有軽減税率は併用が可能です | 併用することで大きな節税効果が期待できます |
まず「３,０００万円特別控除」は、自らが居住していた家屋やその敷地を売却した場合、譲渡所得から最高３,０００万円を控除できる特例です。ただし、適用には「売却前に実際に居住していた」「住まなくなった日から３年以内に売却」「親族などへの売却でない」「過去２〜３年間に同様の控除を受けていない」といった要件があります 。
次に所有期間に応じた税率ですが、所有期間が５年以下の「短期譲渡」では約３９.６３％、５年を超える長期譲渡では約２０.３１５％となります。さらに１０年を超えて所有していた居住用不動産に対しては、課税譲渡所得６,０００万円以下の部分に対し、所得税・住民税合わせて１４.２１％に軽減される特例があります 。
最後に、これらの特例は併用できる点が非常に強力です。つまり、３,０００万円特別控除を使った上で、さらに所有期間１０年超の軽減税率を適用できれば、譲渡所得の大幅な圧縮と税率軽減の二重効果が得られます 。
これらの特例をうまく活用いただくことで、譲渡所得税の負担を大幅に抑えることが可能です。ご自身の売却状況（所有期間、居住要件、他の特例との関係など）をよく確認し、不安があれば税理士や当社へお気軽にご相談ください。
確定申告の流れと必要書類の準備（不動産を売った人向け）
不動産を売却した後に確定申告を行う場合の手続きの手順と、必要な書類について分かりやすくご説明いたします。
まず、確定申告の基本的な流れは次の通りです。書類の準備から申告・納付まで、一連の流れを整理して進めると安心です。
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| ① 必要書類の準備 | 譲渡所得の内訳書、確定申告書（第一表・第二表・第三表）、売買契約書の写しなどを用意 |
| ② 書類への記入／作成 | 譲渡所得の内訳書に必要事項を記入し、確定申告書にも反映 |
| ③ 提出・申告 | e‑Taxによる電子申告、税務署への持参もしくは郵送によって提出 |
次に、具体的に必要な書類を整理します。主に次の項目をご用意いただくことで、不備を防げます。
| 必要書類 | 内容 |
|---|---|
| 譲渡所得の内訳書 | 売却額・取得費・譲渡費用を明示し、譲渡所得を計算するための書類（税務署または国税庁ウェブサイトで入手可能） |
| 確定申告書（第一表・第二表・第三表） | 申告所得や譲渡所得を記載する申告書一式（第三表は分離課税用） |
| 売買契約書の写し等 | 購入時・売却時の契約書、取得費・譲渡費用を証明する領収書、登記事項証明書など |
これらの書類が揃っていれば、譲渡所得や税額の計算精度が高まり、申告の手続きも円滑になります。
最後に、提出方法と注意点についてご説明いたします。特にe‑Taxを利用する場合は、準備が必要です。
提出方法には、次の三通りがあります：
- 税務署窓口へ持参
- 郵送による提出（消印が期限内であることを確認）
- e‑Taxによる電子申告：マイナンバーカードとICカードリーダー（または対応スマホ）が必要
e‑Tax利用の際は、書類をスキャンして電子データ化しておき、PDF形式でアップロードします。ファイルサイズや形式に注意して作成することで、スムーズな電子申告が可能です。
以上が、不動産を売った方向けの確定申告の流れと必要書類の整理になります。明確なプロセスを押さえて、安心して準備を進めてください。
まとめ
不動産を売却した際には、譲渡所得が発生していれば確定申告が必要です。申告時期や申告漏れによるペナルティも注意しなければなりません。譲渡所得の計算では取得費や譲渡費用の把握が大切で、費用が分からない場合は概算取得費も活用できます。また、3,000万円特別控除や所有期間による税率の違いを利用することで、節税が可能です。必要書類や申告方法をしっかり準備しておくことで、スムーズに確定申告を進められます。正しい知識を身につけ、不安なく手続きを行いましょう。
