土地や不動産を売ろうとしているとき、知識がないまま売ろうとするとトラブルが起きる可能性が高くなります。
そのため、今回は土地の売却における測量について解説していきます。
測量について知ることで、トラブルを避けることができるので、ぜひ参考にしてみてください。
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測量の定義や種類などについて解説します。
測量とは
測量は、土地の広さや形を把握するために、サイズを測るための作業を言います。
サイズを測ったあとは図面を作成し、正確な土地の広さを第三者に示せるようになります。
誰に依頼するのか
測量は、土地家屋調査士か、測量士に依頼することになります。
測量士は正確にサイズを測ることはできますが、登記業務はできません。
測量も登記業務もおこなえるのは土地家屋調査士になるので、まとめて依頼をおこなってしまいたいという場合には土地家屋調査士に依頼しましょう。
測量の種類
測量の方法には、主に3つの種類があります。
1つ目が、現況測量になります。
こちらは大まかに土地の広さを知るために利用するためのもので、とりあえず大雑把な土地のサイズが把握したいときに利用されます。
契約書類などの重要な書類には利用できないので注意しましょう。
2つ目は、地積測量図です。
これは法務局に登録されている測量図になります。
数年前のデータになっているので、ときとして正確なデータでない可能性もあるので、こちらも正式な書類などに利用することはできません。
3つ目は確定測量です。
こちらは、正式に土地の広さを把握するための方法になっており、土地の売買など、正式な契約時には必要になってくるものです。
ただ、確定測量には隣接地の所有者の立ち合いも必要になるため、隣人たちに土地の確定をする許可を得なければならないので注意が必要です。
測量をしないと契約できない
必ずしもそうとは限りませんが、正確な測量をおこなっていないと、契約がおこなえない場合があります。
というのも、土地を購入しようという人が購入後に土地の広さが把握できないことがあっては問題になるためです。
契約の際には契約書に契約不適合責任という、不備があったときに売主が責任を負うというものが発生するので、もしも土地の測量ができていないと発覚した後に責任を取らなければならない場合があります。
トラブルを避けるためにも、なるべく事前に土地の広さは確定しておきましょう。
土地売却における測量の費用
ここでは、どれくらいお金がかかるかを説明します。
相場
一般的な物件で現況測量をおこなった場合、費用は約10万円から20万円になります。
確定測量になってくると正確な調査、隣接地との相談も含めるので、費用が高くなります。
その費用相場は約40万円から50万円です。
金額にばらつきがある
どの測量をおこなうにしても、費用にはある程度のばらつきが発生します。
その理由は、測量をおこなう土地の広さが、ケースバイケースだからです。
現況測量は大まかなサイズしか測らないため、多少サイズが変わったとしてもあまり費用が動くこともありません。
しかし、確定測量の場合は正確さが重要になってきますので、サイズが大きくなればなるほどその分費用も高くなっていくのが一般的です。
道路沿いだと費用は高くなる
市町村の道路や水路に接している場合、確定測量の相場は50万円から60万円程度になります。
市町村の所有物の周辺も調査しなければならなくなるので、その分費用が高くなるというのが一般的になります。
また、国道に面している場合は60万円から80万円程度の相場になります。
ほかにも、土地の状況によってさらに費用がかさむことがあり、100万円を超えた例もあるほどです。
自身の土地の状況はどうなっているか、しっかりと確認しておきましょう。
測量の流れ
見積もりを作成してもらい、実際に依頼をしたら、まず法務局にある測量図などを確認し、資料の調査をおこなってもらいます。
その後は事前に現地調査をおこなってもらい、次に実際に測量をおこなっていきます。
最初は現況測量をおこない大雑把に把握したあと、境界の測量、確定測量をおこなっていくという流れです。
全体で見ると、長くて1か月～3か月程度かかりますので、そのように考えておくと次の計画も立てやすくなると思います。
土地売却における測量の際に境界が不明の場合
境界がわからない場合の対処法を説明していきます。
土地の所有者が不明
土地の測量がしたいけど、隣接している土地の所有者が誰かわからない、という場合もあるかと思います。
所有者に測量の許可を得ないかぎりは境界の確定をおこなえなくなってしまいます。
勝手に土地の確定をおこなってしまい、後から所有者が土地の大きさに異議を唱えてきて、トラブルに発展してしまうというケースがあります。
なるべく所有者が確定してから土地の確定するといった方法を取りましょう。
筆界特定制度
所有者が不明など、どうしても境界の確定ができないときには、筆界特定制度という制度を利用することができます。
筆界特定制度とは、民間の専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における土地の筆界の位置を特定する制度のことをいいます。
土地の境界を個人で特定する場合は、裁判などをとおして法的に決定しなければならなくなりますが、その際には筆界の特定をおこなわなければなりません。
確かに、法的根拠に基づいて土地の大きさを確定したのであれば、後から隣接地の所有者が文句を言うことはできません。
筆界特定制度を利用することで、制度による特定は公的な資料として扱えるため、裁判などをとおすことなく筆界の特定ができるメリットがあります。
なるべく無駄なトラブルを避けるためにも、隣接地の所有者がわからない場合は筆界特定制度を利用しましょう。
面倒なときは買取をおこなう
そもそも、土地の測量をおこなわなければならないのは、第三者に土地を売るためです。
第三者と土地の大きさについて後からトラブルにならないために測量をするのですが、そこまで面倒なことをしてまで土地を売りたくない、という方もいます。
そういうときには、いっそのこと第三者に売るのではなく、不動産会社に直接売却するのも良いかもしれません。
不動産会社への売却のことを買取と言い、第三者に売ることを仲介といいます。
不動産会社に直接売ると、測量をおこなう必要がなくなります。
というのも、不動産会社に売る際には、修繕や測量など、手間のかかることは不動産会社がおこなってくれるためです。
不動産は買い取った物件を後からリフォームなどをおこなってからさらにほかの人に売却することを目的としているため、測量も売却のための手間と捉えておこなってもらえます。
なので、もしも物件の売却がだんだん面倒になったときには、いっそのこと買取をおこなったほうがスムーズに売れるかもしれません。
手間や時間がかからないのが買取のメリットです。
土地の価値が知りたいときや査定の際は不動産会社にご相談ください。
まとめ
土地の売却をおこなうためには、測量だけでなく、売れやすくするために物件の修繕などもおこなわなければならないときもあります。
なるべく手間をかけず、スムーズに土地や建物を売りたいということであれば、買取をおこなったほうが、ストレスなどを感じずに売れるかもしれません。
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