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不動産における現状有姿売買とはなにか?メリットとデメリットを解説

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カテゴリ:不動産売却ノウハウ

不動産における現状有姿売買とはなにか?メリットとデメリットを解説

「現状有姿(げんじょうゆうし)売買」という言葉を聞くと、難しく感じるかもしれませんが、実はそれほど複雑な話ではありません。
物件をそのままの状況で渡す、という現状有姿売買をおこなうには、売主と買主双方にとってのメリットとデメリットがあります。
この記事では、現状有姿売買とはなにかのご説明とともに、メリットとデメリットをご紹介します。

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現状有姿売買とはなにか

現状有姿売買とはなにか

現状有姿売買とは、漢字を分けて見るとその名のとおり、現状に有る姿のまま売買することです。
その意味についてご説明しますね。

「現況渡し」「現状渡し」も同じ意味

現状有姿売買は、他にも「現状有姿渡し」や「現況渡し」、「現状渡し」とも言われます。
言葉としてイメージが付きやすいのは「現状渡し」かもしれません。
「現況」と「現状」の言葉の意味にほとんど違いはなく、すべて同じ意味で使われていると思って良いでしょう。
ここでは「現状有姿売買」の言葉を使ってご説明させていただきます。

売主が修理しないまま買主に引き渡すこと

一般的な不動産取引では、壁のひびや雨漏りなど、すでに分かっている家の欠陥(瑕疵)は、売主があらかじめ修理したうえで買主に引き渡します。
引き渡しとは契約をすることではなく、売主から物件の鍵を買主に渡すときのことを言います。
引き渡し時点からその物件は買主のものになるということです。
現状有姿売買では、売主側からは修理を一切せず、そのままの状態で売主に引き渡すことを言います。
その時点で物件は売主のものになっているため、不具合を修理するかそのままにしておくかは、すべて買主の判断に任され、修理費用などもすべて買主が負担します。

すべて契約書に記載する必要がある

現状有姿売買をする場合、すべての不具合や欠陥を契約書に記載する必要があります。
分かっていて欠陥を黙っていた場合や、あとから不具合が見つかった場合、契約解除や損害賠償請求をされることもあります。
また、過去に修繕した履歴や修繕箇所も伝える義務があります。
しかし、長く住む間に自然と傷んでしまった経年劣化については、どこまで告知するべきかの判断が難しいこともあります。
そのため、細かなことでも不動産会社の担当者と相談しながらおこなえば安心です。

ごみや残置物は撤去する必要がある

そのままの姿で引き渡すとは言っても、不要な家具などの残置物や、ごみはすべて撤去していくことが基本です。
もしなにかを残したまま物件の引き渡しをおこなうのであれば、その旨もすべて契約書に記載しておく必要があります。

現状有姿売買のメリット

現状有姿売買のメリット

現状有姿売買におけるメリットを、売主側と買主側の視点からそれぞれご紹介します。

売主にとってのメリット

売主にとって最大のメリットは、修繕費用がかからないことです。
手入れや修理をおこなうことがないため、手間がかからないのも嬉しいですね。
かかったリフォーム費用に対して高く売るためには、必要最低限のリフォームに留めておくことが基本です。
しかし、どの箇所をどのように修理すれば効果的かの判断は、専門家でなければ難しいかもしれません。
独断で改修すると、内覧に来た人が希望する内装でなくなってしまい、契約の機会を逃すこともあります。
そのため、家をきれいにリフォームしてから売りに出した場合、リフォーム費用が回収できず、損をしてしまうことも多いです。
また、リフォームには検討する時間と、施工する時間もかかるため、その間に高く売れる機会を失ってしまうこともあるでしょう。
しかし、現状有姿売買であれば、売主さえ見つかれば余計な費用をかけることなく最大の利益を得ることができます。
早く売主が見つかれば、リフォームなどの修理でかかっていたはずの時間を、新生活に向けて使うこともできますね。

買主にとってのメリット

現状有姿売買は、買主にとってもメリットが大きな方法です。
買主にとっての最大のメリットは、購入価格が安くなることです。
リフォームや修理されたあとの物件は、その費用が物件価格に上乗せされていることが多いです。
現状有姿売買であれば、自分たちで手をかけて修理する必要がある分、安く購入することができます。
内覧に訪れ、自分が確認したままの状態の物件を購入することができるため、イメージとの違いがありません。
修理後に引き渡される場合だと、修理後の箇所を引き渡し後に見てみると、イメージに合わない結果になっていることも考えられます。
また、現状有姿売買では、手に入れた家を自分たちの好きなようにリフォームできるのもメリットです。
すでに修理やリフォームがされていれば、そのあとに変更をくわえるのはもったいなく感じる方も多いでしょう。
しかしリフォーム前の家であれば、そんな感情を抱くことはありません。
購入を決めた家を、自分たち好みに変更して、こだわりの家に住むことができます。

現状有姿売買のデメリット

現状有姿売買のデメリット

利点が多々あり、多くのケースで選ばれている現状有姿売買ですが、デメリットもあります。
売主側、買主側、それぞれにとってのデメリットをお伝えします。

売主にとってのデメリット

売主側にとってのデメリットや注意点から順番にご説明します。
まず、現状有姿売買の場合でも、契約不適合責任(旧:瑕疵担保責任)は変わらず発生することに注意しておかなければいけません。
契約不適合責任とは、買主に契約書上で告知していなかった瑕疵(欠陥)があとから発覚した場合、その売主が負うべき責任のことです。
そのため、現状のまま引き渡すのであれば、どんな小さな瑕疵でもすべて契約書に記載する必要があります。
また、家の売却を検討したときにおこなう査定でも、大きな瑕疵があると査定額が低くなることもあります。
さらに、家の瑕疵は値引き交渉の材料にされることも多いです。
壊れた設備の修繕費用など、売主側から値下げを要求される可能性は高いため、最初からあまり安い価格で売りに出さないほうが良いかもしれません。

買主にとってのデメリット

購入した家にそのまますぐ住みたい、と考えている買主にとって、現状有姿売買はデメリットが大きくなります。
現状有姿売買で手に入れた物件は、購入後にリフォームの手間と時間がかかる物件も多いです。
引き渡し後の修理やリフォームはすべて自分たちでおこなう必要があるため、どこに依頼して、どのように変更するか、すべて決めるのは大きな労力が必要です。
また、リフォームの規模によっては、1か月程度の期間がかかることもあり、引き渡し後も住めない期間が長くなってしまいます。
リフォームには決して安くない費用がかかるため、物件の購入費用の住宅ローンとあわせてお金の計算もしなければならず、負担に感じる方もいるでしょう。
また、現状有姿売買では、契約書に記載されている家の瑕疵を、すべて細かく確認しなければいけません。
購入後に発覚した不具合があれば、それを売主に確認する手間も生じるため、リスクを感じる方もいるでしょう。

まとめ

現状有姿売買とはなにか、売主と買主それぞれから見たメリットとデメリットをお伝えしました。
現状有姿売買をおすすめするかどうかは、その方の状況によって違うため、一概にお伝えすることは難しいのが実情です。
弊社では仲介としての不動産売買に、買取もおこなっているため、あなたに合ったさまざまな方法のご紹介が可能です。
不動産に関するお悩みがあれば、ぜひお気軽にご相談ください。

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處 浩之

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