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土地を分筆して売却するための方法などを解説!

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カテゴリ:不動産売却ノウハウ

土地を分筆して売却するための方法などを解説!

現在土地の売却を検討している方は、分筆という言葉を聞いたことがあるでしょうか。
ここでは、土地を売却する上での、分筆とはどのようなものか、またメリットなどについて解説していきますので、ぜひ参考にしていただければと思います。

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土地を売却するときの分筆とは

土地を売却するときの分筆とは

分筆とは、登記簿上のひとつの土地を複数にわけて登記をする手続きのことをいいます。
土地の数え方は1筆、2筆と数えるようになっており、土地を分けるのは筆を分けると読むので分筆という言葉になったと言われています。
逆に、複数の土地をひとつにまとめることを合筆といいます。

土地を売却するときの分筆のメリットについて

土地を売却するときの分筆のメリットについて

ここからは、分筆をすることによるメリットについて解説していきます。

共有名義がある場合にはそれを解消することができる

相続したり、なにかしらの事情があった場合には、土地の所有者が複数人いて、共有名義になっていることがあります。
このような状況だと、誰かが売りたいと思っても、誰かは売りたくないと言って、意見が合わず、結局そのまま土地が放置されてしまう、ということが少なくありません。
しかし、分筆することによって、それぞれの名義人に適切に土地を分けることができるので、売るのもそのままにするのも個々人の自由とすることができるようになります。
各人の自由度が大きく向上するというメリットがあります。

異なる地目に変更することができる

基本的には、土地は登記した使用目的にしか使用することができないようになっています。
そのような使用目的のことを地目といいます。
しかし、分筆をおこなうことによって分けた土地ごとの登記をおこなうことができるようになります。
ひとつは商売をおこなうために、もうひとつはオフィスとして利用するなどと言った活用法ができるようになるので、土地の活用法に幅が広がるというメリットがあります。
各人の目的に合った土地の活用方法をできるので、トラブルが起きたとしてもこれで平和的に解決することができるようになります。

異なる権利関係を登記できるようになる

家を建てようにも土地が広すぎて持てあましてしまう、というときにも分筆を活用することができます。
たとえば、住宅の抵当権などは土地にも設置されるものですが、それを避けることができるようになります。

土地の形状や面積を変更することによって評価額を下げて節税することができる

土地が広すぎたり、土地の形状によっては、評価額が思いのほか高くなったりして、売却時の税金も高くなることが想定されます。
しかし、分筆によって土地の形状を変えて、それぞれの評価額とすることで、金額を下げて節税をおこなうことができるようになります。
土地に課せられる固定資産税や相続税、贈与税などは土地の評価額によって決まるので、大きな節税効果が期待できるのはメリットとなるでしょう。

土地を整形地にすることによって高価格で売ることができる

整形地とは、綺麗な長方形であったり、綺麗な正方形になったりしている土地のことです。
土地の形が綺麗である場合、売却価格が上がり、高値で売却することができるようになります。
土地を売りたいと思っている人は整形地として、土地を残したいと思っている人はそのほかの部分を所有する、という方法を取れば良いでしょう。
相続人同士でトラブルが起きることなく対応していくことができるということがメリットになります。
また、土地の形状に関しては不動産会社との相談で慎重に決めていったほうが、ミスなどを犯したときに価格が下がってしまうというリスクを減らすことができるのでおすすめになります。

土地を売却するときの分筆のデメリットについて

土地を売却するときの分筆のデメリットについて

メリットだけではなく、デメリットについても触れておきましょう。
後に後悔しないように、デメリットもしっかりと理解したうえでおこなうべきかどうかを検討することが大切です。

土地の使い勝手が悪くなる

せっかく広かった土地が分筆することによって狭くなってしまう、と感じてしまう人もいるでしょう。
売却する部分だけ整形地にしてしまうと、残りの部分は使い勝手が悪いから困る、ということも起きてしまいがちです。
確かに分筆することによってメリットとなることは多いですが、土地が小さくなってしまう使いものにならなくなってしまってトラブルに発展する、ということも少なくありません。
なるべくトラブルを起こさないために、どこまでを分筆して、どこまでがそれぞれの土地になるかをしっかり話し合っておかなければなりません。

分け方によっては建物が建てられなくなる

せっかく分筆をしたのに、有効活用できなければただ土地が余るだけになってしまいます。
たとえば、建物が建てられなくなる、というような門団も発生することがあります。
分筆した土地に建物を建てようとしても、土地が狭すぎて建てることができないと言われてしまうとどうすることもできません。
分筆をする際には、土地に建物が建てられるくらいの広さを確保しておきたいなど、事前に相談をしておくことが重要になってきます。

逆に固定資産税が上がってしまう可能性もある

固定資産税は土地の広さなどによって価格が決まるものですが、中途半端な広さで分筆をしてしまうと、それぞれの固定資産税の総額が、元の広さの固定資産税よりも高くなってしまうということも起きたりします。
払うのは個々人であっても、総額が高くなってしまったとなるとなんだか損をした気分になってしまうでしょう。
なるべく税金を減らし、節税をするためにも、税理士や業者に相談をしながら、土地の広さを決めていくことが重要になるでしょう。

リフォームをするのが難しくなる

分筆をおこなうことによって、土地の広さが変わり、場所によっては法律上リフォームなどの大規模な工事ができなくなる場合があります。
せっかく土地を分けたのにリフォームの予定がなくなってしまうなどが起きたら非常にもったいないです。
事前にリフォーム可能かどうかを確認しておいたほうがよいでしょう。

接道がなくならないように注意しておく

接道というのは、幅が2m以上の道路に面している土地のことを言います。
この接道部分がなくなると、リフォームができなくなったり、土地として売りにくくなるというデメリットが発生してしまいます。
なにも知らずに分筆をしてしまうと発生してしまいがちなので、なるべく業者に相談をしておきながら分筆をしていくようにしましょう。

土地の価値が下がってしまう可能性がある

広々とした土地だったからこそ価値があっただけで、分筆をしたことによって狭くなり、資産価値が下がってしまうということも考えられます。
土地を売ろうと思っていた人も、思ったよりも少ない金額になり残念に思うこともあるかもしれません。
なるべく事前に分筆をおこなうことによってどのくらいの価格になるのかを確認しておきましょう。

まとめ

ここまで、土地を売却する際の分筆の意味や、メリットやデメリットについて解説してきました。
分筆をおこなうのはあらゆるメリットがあると考えられがちですが、事前にいろいろ調べずにおこなうと損をしてしまう可能性も十分にあります。
なるべく全員が損をせずに幸せになれるように、事前の情報をまとめたり、業者にアドバイスを求めたりしながら、トラブルなく進めていけるようにしていきましょう。
まずは業者に相談をすることから、はじめていくことをおすすめします。

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處 浩之

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