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接道が無い土地を売るときどのようにすればよいか解説!

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カテゴリ:不動産売却ノウハウ

接道が無い土地を売るときどのようにすればよいか解説!

現在不動産を売ろうと検討している方は、土地に接道が無い場合どうしようかと悩んでいるのではないでしょうか。
ここでは、接道が無い土地をどのように売れば良いのか解説していきますので、ぜひ参考にしていただければと思います。

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接道が無い土地を売るのが難しい理由

接道が無い土地を売るのが難しい理由

接道というのは、土地が道路に接している部分のことを言います。
接道が無い土地というのは、今ある建物を取り壊して更地にして、さらに新しい建物を建てることができない規定となっています。
再建築ができないというのは購入者にとって大きなデメリットとなるので、売るのが難しくなります。
また、大規模なリフォームをすることも難しくなっているため、購入してからリフォームをしようと思ってもできないのも、デメリットとなります。
購入者によっては、物件を購入したあとはその物件で不動産経営をしようとする方もいますが、個人でやろうとするのも難しいことが多いです。
接道が無い土地が売れる方法としては、不動産会社に買取をしてもらうという方法があります。
個人で不動産経営をするのは難しいですが、不動産会社はプロなので、買取をしたあとはさまざまな方法を用いて経営をおこなうことができるようになっています。
ただ、業者によっては、接道が無い土地は取り扱っていない場合もあるので、取り扱ってくれている業者に依頼をすることが大切になってきます。
業者が取り扱いをしない理由としては、買取後の再販が難しい部類に入るからです。
リフォームなどが難しい以上、直してから再び売るという方法を取ることができないので、接道が無い土地専門で取り扱っている業者でないかぎり売ることが難しいです。

接道が無い土地を売却する方法について

接道が無い土地を売却する方法について

では、ここからは接道が無い土地をスムーズに売却する方法について解説していきます。

隣接者から土地を借りたり購入したりする

接道義務において、接道が無い場合にはリフォームや再建築ができないというルールになっていますが、では、接道ができるようにすれば良いというシンプルな話になります。
隣の土地が空いていたり、物件と物件のあいだにわずかに土地が余っていたりしたら、その土地を借りるか購入するかして、自身の土地とすれば良いのです。
そうすることによって、土地の広さを拡張することができ、接道義務の条件を満たすことにねるので、リフォームなどができるようになります。
ただ、土地の所有者同士で個人に取引をおこなうとトラブルが発生する場合もあるので、できるだけ仲介をしてもらうなどの方法で土地の売買をおこなうようにしたほうが良いでしょう。
ただし、土地を増やした場合であっても、市町村の基準によっては、再建築ができない場合もあるので、注意しておきましょう。

道路に面していない土地としてそのまま売却する

再建築ができない物件として、そのまま売却する方法を取るのであれば、すぐに不動産会社に依頼をするのが一般的になります。
接道の無い土地を専門的に取り扱っている業者であればすぐに買取をおこなってくれるので、売却自体はスムーズにいきます。
買取であれば、第三者に売るわけではないのですぐに売ることができ、また現金化もすぐにされるのがメリットになります。
現金化まではおよそ1週間前後とされています。早ければ1週間以内に売却することができるので、すぐに手元に現金が必要な場合でも安心することができます。

接道が無い土地を売却する際の注意点について

接道が無い土地を売却する際の注意点について

接道が無い土地を売却すること自体は可能ですが、その際には注意点もあるので確認しておいたほうが良いでしょう。

相場が低くなる

買取で土地を売ろうとする場合、ほかの土地に比べるとどうしても価格が下がってしまう傾向があります。
およそ7割程度の金額になることが予想されますので、そのあたりの相場をしっかりと把握したうえで売却することを検討したほうが良いかと思います。

仲介でも売れることがある

たまに、買取ではなく仲介でも土地を売ることができることがあります。
しかし、その場合購入者は現金で購入しなければならなかったり、価格も7割程度に下がってしまったりと、買主にも売主にもデメリットが発生するのが注意点となります。
仲介の場合であれば仲介手数料もかかってくるので、ほかにも費用がかかってくることが考えられます。
同じように相場が低くなるのであれば、買取のほうが手続きもスムーズで現金化も早いので、買取のほうが良いかもしれません。

親切な不動産会社に依頼するようにする

接道が無い土地に関して取り扱いをしていない業者ばかりに話をしてしまって、時間も労力もかかってしまい、疲れてしまった、という場合もあるかもしれません。
しかし、そこで焦って、見つけた不動産会社に相談をしてすぐに売ろうとすると、相場よりもずっと低い価格で売却することになっていた、なんていうこともありえます。
業者を選ぶ注意点としては、接道が無い土地の専門であるか、今までの実績は公開しているか、親身になって相談に乗ってくれるかなどがあります。
自身で信用できると思った業者に相談して、納得のいく価格で売れるようにすると良いと思います。

隣接地を購入する前に相談をしておいたほうが良い

隣接地を購入し、自分の土地にしてから売却活動を始める方法を紹介しましたが、すぐにおこなうのではなく、不動産会社に確認をしてからおこなったほうが良いでしょう。
場合によっては土地の購入代を取り戻すことができないような金額で売ることになってしまうかもしれないからです。
業者に確認したうえで、土地を購入したほうが良いか、そのまま売ったほうが良いかを判断していきましょう。
また、結局購入した土地だけそのままになってしまい、単体では売ることもできず、そのままになってしまうということも起こってしまうので注意点となります。

場合によっては接道義務の例外が適用できる

接道義務においては、道路の幅が2m以上のものに面していないと、再建築ができないという規定になっています。
しかし、特例を受けることによって義務の例外になることができ、再建築もできるようになります。
ただ、特例を受けるための基準などは各都道府県によって違うことと、特例を受けるまでに3か月以上かかることから、手間は非常にかかるということは把握しておいたほうが良いでしょう。
申請をしてみないと判断ができないというデメリットもあるので、おこなってみても良いですが、時間がなかったり、すぐに現金がほしいという場合にはほかの方法を試みたほうが良いかと思います。

まとめ

ここまで、接道が無い土地を売却するのが難しい理由、それでも売却する方法や、その際の注意点などについて解説してきました。
売るのに時間がかかってしまうと、どうしてもすぐに手放したくなってしまい、冷静な判断ができない状態で契約などを進めてしまうことがあります。
そうなると、後戻りできない状態になって、いつのまにか損をしてしまう状況になっている、なんていうこともありえます。
なるべく冷静な状態で売買ができるように、不動産会社と相談をしたり、周りの意見を聞きながら、どの方法がもっとも得をして、損が少なくなるかを確認しながら売却を進めていったほうが良いでしょう。
まずは接道が無い土地を専門的に取り扱っている業者を見つけていくことからはじめていきましょう。

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處 浩之

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